在撰写关于买卖不能过户的房子的合同时，确实需要格外谨慎，以确保合同内容既合法又能够充分保护双方的权益。以下是一份针对此类情况的合同撰写指南，结合了您提供的参考信息，并进行了适当的整合与补充：

合同标题与基本信息

标题：房屋买卖合同（无法立即过户版）

合同编号：（如有）

签订日期：XXXX年XX月XX日

签订地点：XXXX

甲方（卖方）：

• 姓名/名称：
• 身份证号码/统一社会信用代码：
• 住址/注册地址：
• 联系电话：

乙方（买方）：

• 姓名：
• 身份证号码：
• 住址：
• 联系电话：

房屋基本情况描述

1. 位置与面积：详细描述房屋所在的地理位置，包括乡（镇）、村、组及门牌号，明确房屋的建筑面积和实际占地面积（含院子等附属用地）。

2. 结构与用途：说明房屋的建筑形式、结构类型（如砖混、木结构等）、层数以及具体用途（居住、仓储等）。

3. 现状与权属：确认房屋及附属设施的现状，包括门窗、水电设施等，并明确房屋是否存在抵押、查封等权利限制情况。甲方应保证房屋权属清晰，无产权纠纷，并附上相关权属证明文件（如有）。

交易价格与付款方式

1. 总价款：明确房屋的总售价，以大写和小写两种形式表示，如“人民币壹佰万元整（￥1,000,000）”。

2. 付款安排：

   • 定金：约定定金金额及支付时间，如“乙方应在合同签订后三日内支付定金人民币壹拾万元整（￥100,000）”。
   • 余款支付：明确余款的支付期限及方式，如“乙方应在甲方交付房屋并办理完毕相关交接手续后XX日内支付余款人民币玖拾万元整（￥900,000）”。若选择银行贷款方式支付尾款，应详细约定贷款申请手续的办理时间、条件及双方的责任。

房屋交付与验收

1. 交付时间：甲方应在收到全部购房款（或按分期付款约定收到相应款项）后的特定时间内（如“XX日内”）将房屋交付给乙方。

2. 交付条件：交付时，双方应共同对房屋及其附属设施进行验收，记录水电气表读数，并确保所有设施能够正常使用。同时，应办理交接手续并签署验收文件，明确交付的房屋及附属设施的具体状况。

3. 费用承担：自房屋交付之日起，该房屋所产生的水、电、气、物业等费用由乙方承担。

过户事宜与风险承担

1. 过户特别约定：鉴于房屋因[具体原因，如产权证书未办理完毕、存在抵押纠纷、政策限制或产权争议等]暂时无法办理过户手续，双方应明确这一事实，并约定甲方在房屋具备过户条件后应立即通知乙方，双方应在接到通知后的约定时间内（如“XX日内”）共同前往相关部门办理房屋过户登记手续。过户所需费用由双方协商确定承担方。

2. 风险分配：由于房屋暂时无法过户，双方应明确因此产生的风险由谁承担。通常，甲方应保证房屋的产权清晰且无瑕疵，若因甲方原因导致第三方主张权利或影响乙方正常使用房屋的，甲方应承担全部责任并赔偿乙方损失。

双方权利与义务

1. 甲方义务：

   • 保证房屋权属无争议，未设定抵押权等担保物权（除非双方另有约定）。
   • 按约定时间交付房屋，并结清所有相关费用（如水电气费、物业费等）。
   • 协助乙方办理相关手续（如条件允许时的过户手续）。

2. 乙方义务：

   • 按时支付购房款项。
   • 合理使用房屋，不得擅自改变房屋结构或用途，遵守国家法律法规及当地规定。
   • 负责房屋的维修、保养及因使用产生的相关费用。

违约责任

明确双方违反合同约定时应承担的责任，包括但不限于违约金、赔偿损失等。具体条款应包括：

• 甲方未按时交付房屋或隐瞒房屋真实情况的违约责任，如“甲方未按时交付房屋的，应按日向乙方支付总房款万分之五的违约金；逾期超过XX日的，乙方有权解除合同并要求甲方退还全部购房款及支付额外违约金”。
• 乙方未按约定支付购房款的违约责任，如“乙方未按约定支付购房款的，应按日向甲方支付未付款项万分之五的违约金；逾期超过XX日的，甲方有权解除合同并不退还定金”。
• 因一方违约给对方造成其他损失的赔偿责任，如“因一方违约给对方造成其他损失的，违约方应赔偿对方因此遭受的全部损失，包括但不限于律师费、诉讼费等”。

争议解决方式

约定争议解决的方式，优先考虑友好协商解决；协商不成时，任何一方均有权向房屋所在地的人民法院提起诉讼。

其他约定事项

双方可在此部分添加其他未尽事宜的约定，如合同的补充、修改及解释权等。例如，“本合同未尽事宜，双方可另行签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力”。

合同生效与份数

明确合同的生效条件（如“本合同自双方签字（或盖章）之日起生效”）及合同份数（通常一式两份，甲乙双方各执一份）。

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在撰写和签署此类合同时，强烈建议双方咨询专业律师进行审查和指导，以确保合同的合法性和有效性，并最大程度地保护双方的合法权益。