针对您提出的“棚改房买卖不能过户合同怎么写”的问题，首先需要明确的是，棚改房（即棚户区改造后的安置房）在特定条件下可能存在无法立即过户的情况，比如产权尚未明确、土地性质待转换或政策限制等。在这种情况下，撰写买卖合同时需特别谨慎，以确保双方权益得到合理保护。以下是一份针对棚改房买卖且暂时不能过户的合同撰写指南及示例模板：

一、合同核心要素（特别关注点）

1. 合同主体信息

   • 卖方（甲方）：需明确为棚改房的合法权利人或经授权的代理人，提供身份证号、联系方式、地址等。
   • 买方（乙方）：具备购房资格的自然人/法人，同样需注明身份证号、联系方式、地址等。

2. 房屋基本信息

   • 详细描述房屋坐落位置、面积（套内/公摊）、户型、楼层。
   • 注明房产证状态（如未办理、正在办理中）、土地性质（划拨/出让，若已知）。
   • 特别说明房屋为棚改房，并阐述当前不能过户的具体原因。

3. 交易价格与付款方式

   • 明确总价、定金金额、付款时间节点（首付、分期付款、尾款等）。
   • 约定税费承担方，考虑到棚改房的特殊性，可能涉及额外的税费或费用，需详细列明。

4. 权属转移特别约定

   • 由于不能立即过户，需设定明确的过户条件及时间表，如“待甲方取得房产证后XX日内办理过户手续”。
   • 约定若因甲方原因导致无法过户的违约责任及赔偿方式。

5. 特别条款

   • 棚改房相关政策说明：引用相关政策文件，说明当前不能过户的政策背景。
   • 房屋使用及收益权：明确在不能过户期间，房屋的使用权、收益权归属。
   • 风险告知：双方应充分了解并接受因不能过户可能带来的风险，如房屋被查封、抵押等。

6. 违约责任

   • 设定根本违约情形及赔偿标准，如甲方隐瞒房屋重大瑕疵、乙方未按约定支付房款等。
   • 约定定金罚则的适用条件及金额。

二、棚改房买卖合同模板（示例）

# 棚改房买卖合同

**甲方（卖方）**：________  
身份证号：________  
联系地址：________  

**乙方（买方）**：________  
身份证号：________  
联系地址：________  

## 第一条 房屋基本情况
1. 位置：______市______区______路______号______栋______单元______室（棚改房）
2. 面积：建筑面积______㎡，套内面积______㎡
3. 房产证状态：未办理/正在办理中（注明预计办理时间）
4. 土地性质：划拨/出让（若已知）
5. 特别说明：本房屋为棚改房，因______原因（如政策限制、产权未明确等），目前无法办理过户手续。

## 第二条 交易价格及支付
1. 总价款：人民币______元（大写：____________）
2. 支付方式：
   - 定金：签约当日支付______元；
   - 首付：______年______月______日前支付______元；
   - 尾款：待甲方取得房产证并办理过户手续后______日内支付剩余______元。

## 第三条 权属转移特别约定
1. 双方约定，待甲方取得房产证后______日内，共同前往相关部门办理过户手续。
2. 若因甲方原因导致无法过户，甲方需双倍返还定金并赔偿乙方总房价的______%作为违约金。

## 第四条 特别条款
1. 甲方保证已充分了解并遵守棚改房相关政策，确保房屋来源合法，无权利瑕疵。
2. 在不能过户期间，房屋的使用权、收益权归乙方所有，但乙方不得擅自改变房屋结构或用途。
3. 双方应共同关注政策动态，及时沟通过户事宜，确保合同顺利履行。

## 第五条 违约责任
1. 若甲方隐瞒房屋重大瑕疵或乙方未按约定支付房款，视为根本违约，守约方有权解除合同并要求违约方赔偿损失。
2. 定金罚则：若甲方违约，需双倍返还定金；若乙方违约，定金不予退还。

## 第六条 其他
1. 本合同自双方签字盖章且乙方支付定金后生效。
2. 争议解决：向房屋所在地人民法院起诉。

**甲方签字**：__________    **日期**：______年______月______日  
**乙方签字**：__________    **日期**：______年______月______日  

三、注意事项

1. 政策合规性：确保合同内容符合当地棚改房相关政策要求，避免因政策违规导致合同无效。
2. 风险防控：双方应充分了解并接受因不能过户可能带来的风险，并在合同中明确风险承担方式。
3. 专业辅助：建议委托律师或专业中介机构审核合同条款，确保合同合法有效且双方权益得到充分保护。

希望以上内容能对您有所帮助。在签署任何合同之前，请务必咨询专业法律人士的意见，以确保合同的合法性和有效性。