在撰写关于不能过户的民房买卖合同时，我们需要确保合同的合法性、明确性，并充分保护双方的权益。以下是一份详细的合同撰写指南，供您参考：

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农村不能过户民房买卖合同

合同编号：（如有）

签订日期：__年月__日

签订地点：____

甲方（出卖人）： 姓名/名称：____ 身份证号码/统一社会信用代码：____ 住址/注册地址：____ 联系电话：____

乙方（买受人）： 姓名/名称：____ 身份证号码/统一社会信用代码：____ 住址/注册地址：____ 联系电话：____

一、房屋基本情况

1. 位置与面积：房屋位于_乡（镇）_村_组，门牌号为_，建筑面积为_平方米，实际占地面积（含院子等附属用地）为_平方米。

2. 结构与用途：房屋为_结构（如砖混、木结构等），共_层，用途为____（如居住、仓储等）。

3. 现状与权属：房屋及附属设施现状良好，门窗、水电设施等齐全且能正常使用。甲方保证房屋权属清晰，无产权纠纷，未设定抵押权等担保物权，且未被查封或存在其他权利限制情况。

二、交易价格与付款方式

1. 总价款：房屋总售价为人民币_元（大写：_元整）。

2. 付款安排：

   • 定金：乙方于本合同签订之日起日内支付定金人民币元（大写：__元整）给甲方。
   • 余款：乙方于__年月日前支付余款人民币元（大写：__元整）给甲方。

三、房屋交付与验收

1. 交付时间：甲方应于收到全部购房款后的__日内将房屋交付给乙方。

2. 交付条件：交付时，双方应共同对房屋及其附属设施进行验收，记录水电气表读数，并确保所有设施能够正常使用。同时，办理交接手续并签署验收文件。

四、过户事宜与风险承担

1. 过户特别约定：鉴于房屋因_（具体原因，如集体土地性质、政策限制等）暂时无法办理房屋产权过户手续，甲方承诺在条件成熟时积极配合乙方办理过户手续，并约定过户所需费用由_方承担。

2. 风险分配：由于房屋暂时无法过户，甲方应保证房屋的产权清晰且无瑕疵，若因甲方原因导致乙方无法正常使用房屋或遭受损失，甲方应承担全部责任并赔偿乙方损失。

五、双方权利与义务

1. 甲方义务：

   • 保证房屋权属无争议，未设定抵押权等担保物权。
   • 按约定时间交付房屋，并结清所有相关费用（如水电气费、物业费等）。
   • 协助乙方办理相关手续（如条件允许时的过户手续）。

2. 乙方义务：

   • 按时支付购房款项。
   • 合理使用房屋，不得擅自改变房屋结构或用途，遵守国家法律法规及当地规定。
   • 负责房屋的维修、保养及因使用产生的相关费用。

六、违约责任

1. 甲方未按时交付房屋或隐瞒房屋真实情况的，应向乙方支付违约金人民币____元，并赔偿乙方因此遭受的损失。

2. 乙方未按约定支付购房款的，应向甲方支付违约金人民币__元，并继续履行付款义务；逾期超过日的，甲方有权解除合同并不退还定金。

七、争议解决方式

双方因执行本合同发生争议时，应首先通过友好协商解决；协商不成时，任何一方均有权向房屋所在地的人民法院提起诉讼。

八、其他约定事项

（双方可在此部分添加其他未尽事宜的约定，如合同的补充、修改及解释权等。）

九、合同生效与份数

本合同自双方签字（或盖章）之日起生效。本合同一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。

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在签订合同前，请务必仔细阅读合同内容，并咨询专业律师进行审核和指导，以确保合同的合法性和有效性。希望这份合同撰写指南能对您有所帮助。