核心结论：当土地租赁合同与实际土地性质不符时，可能涉及合同效力、履行障碍及法律责任承担等问题，需根据具体情况采取不同措施。以下是具体分析及建议：

1. 合同效力问题

• 若土地性质变更未经合法程序（如未办理农用地转用审批手续，擅自将农用地转为建设用地）：

  • 根据《土地管理法》第七十七条，此类行为可能被认定为违法用地，合同可能因违反法律强制性规定而被认定无效。
  • 建议：立即停止使用土地，与出租方协商解除合同或变更土地用途（需依法补办审批手续），避免因继续使用导致行政处罚或刑事责任。

• 若土地性质变更已获合法审批（如已办理规划变更、用途调整手续）：

  • 合同效力不受影响，但需根据新性质调整合同条款（如租金、用途限制等）。
  • 建议：要求出租方提供变更后的土地权属证明或规划文件，并签订补充协议明确双方权利义务。

2. 合同履行障碍

• 若实际用途与合同约定不符（如合同约定为农业用途，但土地性质为建设用地）：

  • 可能导致合同目的无法实现（如承租方无法办理农业经营许可）。
  • 建议：

       1. 与出租方协商变更合同用途或解除合同；
       2. 若出租方拒绝协商，可依据《民法典》第五百六十三条主张法定解除权，并要求赔偿损失（如前期投入、预期收益等）。
    

• 若土地性质变更导致使用成本增加（如需缴纳土地出让金、税费等）：

  • 建议：在合同中明确费用承担方；若无约定，可依据公平原则与出租方协商分担，或通过诉讼要求调整租金。

3. 法律责任承担

• 若承租方擅自改变土地性质（如将租赁的农用地用于非农建设）：

  • 根据《土地管理法》第七十五条，可能面临责令限期改正、罚款，甚至刑事责任（如非法占用农用地罪）。
  • 建议：立即恢复土地原状，并主动向自然资源部门报告，争取从轻处理。

• 若出租方隐瞒土地性质（如明知土地为农用地却谎称建设用地出租）：

  • 出租方可能构成欺诈，承租方可依据《民法典》第一百四十八条主张撤销合同，并要求赔偿损失。
  • 建议：收集证据（如土地权属证明、规划文件、沟通记录等），通过诉讼或仲裁维护权益。

4. 实务操作建议

• 核查土地权属及规划文件：签订合同前，要求出租方提供土地使用权证、规划许可证等文件，核实土地性质、用途及剩余使用年限。
• 明确合同条款：在合同中约定土地性质变更的处理方式（如解除条件、赔偿标准等），避免纠纷。
• 及时咨询专业律师：若发现土地性质不符，立即停止使用并咨询律师，制定应对方案（如协商、诉讼或行政投诉）。

总结：土地租赁合同与实际性质不符时，需优先判断合同效力，再根据具体情形采取协商、补办手续、解除合同或索赔等措施。建议结合土地性质变更的合法性、合同约定及双方过错程度综合处理，必要时委托律师介入以降低风险。