买二手房签了合同后，在特定情形下可以退房，但无正当理由单方面退房则可能需承担违约责任。以下是对此问题的详细分析：
可以退房的情形
合同约定退房：
- 如果二手房购房合同中明确约定了购房者有权退房的条件（如卖方延迟交房超过一定期限、房屋质量问题达到特定标准等），当这些条件成就时，购房者可以按照合同约定要求退房，并可能要求卖方承担违约责任，如支付违约金等。
卖方根本违约：
- 卖方隐瞒房屋重大瑕疵：若卖方故意隐瞒房屋存在严重质量问题、已被抵押、查封等重大瑕疵，购房者在不知情的情况下签订了购房合同，有权向法院或仲裁机构请求撤销合同，进而退房，并要求卖方返还已付购房款及利息，赔偿损失。
- 卖方逾期交房或办理过户手续：若卖方未按照合同约定的时间交付房屋或办理过户手续，并在购房者催告后的合理期限内仍未履行，购房者有权解除合同并退房，同时可要求卖方承担违约责任。
- 一房二卖或抵押：若卖方将房屋抵押给第三人或出卖给第三人，导致购房者无法取得房屋，购房者可以要求解除合同、返还已付购房款及利息，并赔偿损失。
不可抗力因素：
- 因自然灾害、政府征收等不可抗力事件导致合同目的无法实现时，购房者可以要求解除合同并退房，但需及时通知卖方并提供相关证据。
房屋质量问题严重影响居住：
- 若房屋存在质量问题且经过多次维修仍无法解决，严重影响购房者的正常生活，购房者有权要求退房，并要求卖方赔偿损失。
双方协商一致退房：
- 在实际操作中，如果买卖双方能够就退房事宜达成一致意见，可以通过签订退房协议的方式明确退房的具体事项，包括退款金额、退房时间等，并签字确认。这种方式最为简便且不易产生纠纷。
退房可能承担的违约责任
- 如果不存在上述约定或法定的退房情形，购房者单方面要求退房，则构成违约。此时，卖方有权要求购房者继续履行合同，或者要求购房者支付违约金、赔偿因其退房行为给卖方造成的损失（如房价下跌的差价损失、卖方重新出售房屋的费用等）。
- 违约金的数额通常会在合同中明确约定，如果合同没有约定或约定不明确，则根据卖方的实际损失来确定。在实际操作中，违约金的数额可能会受到法院或仲裁机构的调整，以确保其合理性。
总结与建议
- 审查合同条款：在考虑退房前，购房者应首先查看合同条款中是否有关于退房的约定，并评估自身是否符合退房条件。
- 评估退房必要性：如果退房是因为个人原因（如资金问题、改变主意等），且没有合理合法的理由，购房者应谨慎考虑可能承担的违约责任。
- 协商与法律途径：若符合退房条件或双方能协商一致，则可按相应程序办理退房手续；若无正当理由单方面退房，则建议与卖方进行友好协商，寻求妥善解决方案。如果协商不成，购房者可以通过法律途径维护自己的权益，但需做好承担相应法律后果的准备。
如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。