关于物业是否能直接起诉租户不交物业费的问题，这主要取决于租赁合同中的具体约定以及相关法律法规的规定。以下是对此问题的详细分析：

一、一般情况下的责任主体

根据《物业管理条例》的相关规定，业主（即房东）作为物业服务合同的主体，有义务按时交纳物业服务费用。在租赁合同未对物业费承担者作出特别约定的情况下，若发生物业费拖欠，物业公司通常会选择起诉业主，即房东。因为房东在法律上是物业的责任主体，对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利并承担义务，这自然包括了缴纳物业费的义务。

二、租赁合同中的特殊约定

1. 约定由租户承担物业费：

   • 如果租赁合同中明确约定了由租户承担物业费，那么租户就成为了直接的债务责任人。在这种情况下，如果租户不按时缴纳物业费，物业公司有权直接起诉租户，要求其履行合同约定的缴费义务。

2. 约定由房东承担物业费：

   • 若租赁合同中约定由房东承担物业费，而房东未履行缴纳义务，则物业公司应起诉房东。不过，如果房东能证明租户实际使用了物业且未承担相应费用，房东在缴纳物业费后，可以依据租赁关系另行向租户追偿。

三、实际操作与法律建议

1. 友好协商：

   • 在出现物业费拖欠情况时，各方应首先尝试通过友好协商解决问题。房东可以与租户就物业费的缴纳方式和期限进行协商，以达成共识并避免不必要的法律纠纷。

2. 证据收集：

   • 如果协商无果，物业公司或房东在提起诉讼前，应收集相关证据以支持自己的主张。这些证据包括但不限于租赁合同、物业费账单、催缴通知等。这些证据将有助于证明物业费的缴纳责任主体以及拖欠的具体情况。

3. 法律途径：

   • 在协商不成且证据充分的情况下，物业公司或房东可以选择通过法律途径维护自身权益。根据具体情况和合同条款，确定合适的起诉对象，并依法向法院提起诉讼。

总结：

物业是否能直接起诉租户不交物业费，主要取决于租赁合同中的约定。如果合同中明确约定由租户承担物业费，且租户未履行缴费义务，那么物业公司有权直接起诉租户。如果合同中未约定或约定由房东承担物业费，则物业公司通常会起诉房东。在实际操作中，各方应综合考虑各种因素，采取合理措施解决物业费拖欠问题，并在必要时咨询专业律师以获取更具体的法律意见和解决方案。