外资在国内购买的商用土地，不能完全自行决定出租，需满足一定条件并履行相关手续。具体分析如下：

1. 土地使用权性质与规划用途
   根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》及《城市房地产管理法》，商用土地使用权人需严格按照土地出让合同约定的用途使用土地。若土地规划用途为商业、办公等，且出让合同未禁止出租，则可依法出租；但若合同明确限制出租（如需自用或满足特定条件），则需先履行变更手续或获得主管部门批准。

2. 外资准入限制
   若土地位于外资准入负面清单限制或禁止的行业领域（如教育、医疗等），出租行为可能受《外商投资法》及配套法规约束。例如，需通过商务部门审批或符合特定资质要求，否则可能面临行政处罚或合同无效风险。

3. 租赁合同备案与登记
   根据《商品房屋租赁管理办法》，商用土地上的房屋租赁合同需向房地产管理部门备案。未备案的合同虽不直接导致无效，但可能影响承租人办理工商登记等手续，且出租方可能面临罚款。

4. 税务与合规义务
   出租收入需依法缴纳房产税、增值税、企业所得税等。若未申报或偷逃税款，可能面临税务稽查及补缴、罚款等后果。此外，若土地存在抵押、查封等权利限制，出租前需取得抵押权人或法院同意，否则可能引发纠纷。

建议行动步骤：

1. 核查土地出让合同及规划许可证，确认用途及出租限制；
   
2. 若涉及外资准入领域，向商务部门咨询审批要求；
   
3. 签订租赁合同后，及时办理备案登记；
   
4. 委托税务师或会计师规划税务合规方案。
   

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