民间投资公司通过变相转移方式经营金融房屋按揭业务，其效力需分情况讨论，核心判断标准是是否违反法律强制性规定及监管要求。具体分析如下：

1. 若变相转移行为规避金融监管，可能被认定为无效
   根据《民法典》第153条，违反法律、行政法规强制性规定的民事法律行为无效。若民间投资公司通过“变相转移”（如虚构交易、伪造合同、利用关联方转移资金等）规避金融监管部门对房屋按揭业务的准入、杠杆率、资金用途等限制，可能因“以合法形式掩盖非法目的”或“违反公序良俗”被认定无效。例如，若公司未取得金融牌照却通过转移方式实际从事按揭业务，可能涉及非法经营罪风险。

2. 若变相转移行为未突破法律底线，但存在合规瑕疵，效力可能存争议
   若公司通过合法手段（如委托贷款、资产证券化等）转移资金，但未严格履行信息披露、风险评估等义务，可能因“违反监管规定”被行政处罚，但不一定直接导致合同无效。此时需结合具体操作模式判断：若合同条款未违反法律强制性规定（如利率合法、抵押权设立有效），可能仅部分条款无效或需整改，而非整体无效。

3. 关键风险点：是否构成“非法放贷”或“影子银行”
   根据《关于办理非法放贷刑事案件若干问题的意见》，若公司未经批准，以营利为目的向不特定对象发放贷款，且达到“2年内出借10次以上”“个人违法所得超4000元”等标准，可能构成非法经营罪。此外，若通过变相转移掩盖资金真实流向（如将按揭资金用于非房地产领域），可能涉及挪用资金、诈骗等刑事风险。

建议：

• 若您是投资者，需核查公司是否具备金融牌照、资金流向是否透明、合同条款是否合法；
  
• 若您是公司方，应立即停止违规操作，完善合规流程，避免刑事责任风险；
  
• 具体案件需结合操作细节、证据材料进一步分析，可直接向我咨询具体场景。