村委会与村民签订的土地租赁协议，其性质主要取决于土地的性质、权属以及租赁协议的具体内容和签订程序。以下是对此问题的详细分析：
一、土地性质与权属
集体土地：
- 耕地：在农村，农户通常通过家庭承包方式获得耕地的土地承包经营权。在承包期内，农户有权自主决定流转土地经营权，包括出租给村委会或其他主体。但村委会与农户签订租赁协议时，必须确保双方自愿协商，不改变土地的农业用途，并符合《农村土地承包法》等相关法律规定。
- 集体经营性建设用地：这类土地经依法登记后，可用于工业、商业等经营性用途。村委会作为管理者，在履行法定程序（如村民会议或村民代表会议讨论决定）后，可代表集体出租此类土地给农户或其他主体，并签订租赁协议。
国有土地：
- 村委会对国有土地不具备处分权，因此不能与农户签订国有土地使用权租赁协议。国有土地的租赁事宜由县级以上人民政府自然资源主管部门等相关机关依法管理。
二、租赁协议的关键要素
- 双方协商：租赁协议的签订必须基于双方的平等协商，任何强迫或欺诈行为均会导致协议无效。
- 合同内容：协议中应明确租赁期限、租金金额及支付方式、土地用途、双方权利义务、违约责任等关键条款。这些条款应具体、明确，以确保双方权益清晰明确。
- 农业用途不变：若租赁的是耕地等农业用地，租赁期间必须保持其原有的农业用途，不得擅自改变为非农业用途。
- 期限限制：租赁期限不得超过农户的承包期或法律规定的最高期限（如耕地最长为三十年），以维护农户的长期土地承包权益。
三、法律原则与保障
- 合法性：租赁协议的签订及执行必须严格遵守国家相关法律法规，如《农村土地承包法》、《土地管理法》等，确保双方行为的合法性。
- 民主议定程序：涉及村民利益的重大事项，如集体土地的租赁，应经村民会议或村民代表会议讨论决定，以确保合同的合法性和村民的知情权、参与权。
- 权益保障：双方应依法履行合同义务，确保各自权益得到有效保障。在发生争议时，可寻求法律途径解决，如协商、仲裁或诉讼等。
四、协议性质总结
村委会与村民签订的土地租赁协议，在合法、自愿、平等且不改变土地农业用途的前提下，是一种具有法律约束力的民事合同。它明确了双方的权利义务关系，保障了土地资源的合理利用和双方合法权益的实现。但需要注意的是，协议的签订和执行必须严格遵守相关法律法规和政策要求，以确保其合法性和有效性。
综上所述，村委会与村民签订的土地租赁协议的性质取决于土地的性质、权属以及租赁协议的具体内容和签订程序。在签订此类协议时，双方应充分了解相关法律法规和政策要求，明确各自的权利和义务，确保合同的合法性和有效性。