针对您提出的“用别人名义租地，实际出资人跟租赁人签什么样的协议”这一问题，核心在于明确实际出资人与名义租赁人之间的法律关系及权利义务分配，以避免未来可能出现的纠纷。以下是具体分析和建议：

1. 协议类型选择：签订《隐名代理协议》或《委托租赁协议》
   实际出资人（隐名方）与名义租赁人（显名方）应签订书面协议，明确双方为委托代理关系。协议中需载明：

   • 实际出资人委托名义租赁人以名义租赁人名义签订土地租赁合同；
     
   • 实际出资人承担租金支付义务及享有土地使用权益；
     
   • 名义租赁人仅作为代理人，不享有实际权益，且需配合办理相关手续（如租金代收代付、合同续签等）。
     法律依据：根据《民法典》第919条（委托合同定义）、第925条（隐名代理），此类协议可确保实际出资人直接向出租方主张权利（若出租方知情），或通过名义租赁人间接行使权利。

2. 协议核心条款设计
   为保障实际出资人权益，协议需包含以下关键条款：

   • 权利义务划分：明确实际出资人负责支付租金、承担土地使用税费及维修义务；名义租赁人仅负责以自己名义签订合同，不承担实质性责任。
     
   • 收益分配：若土地产生收益（如转租、政府补偿），需约定收益归实际出资人所有，名义租赁人不得截留。
     
   • 违约责任：若名义租赁人擅自处分土地（如转租、抵押）或拒不配合办理手续，需承担违约金并赔偿实际损失。
     
   • 协议终止与过户：约定在特定条件下（如政策允许），名义租赁人需配合将租赁合同主体变更为实际出资人。
     

3. 风险防范补充措施

   • 出租方知情同意：若可能，建议实际出资人、名义租赁人与出租方签订三方协议，明确出租方知晓实际出资人身份，避免名义租赁人“表见代理”风险。
     
   • 公证或见证：对协议进行公证或邀请第三方见证，增强证据效力。
     
   • 财务隔离：实际出资人应通过银行转账支付租金，并备注用途，避免现金交易导致举证困难。
     

示例条款：
“甲方（实际出资人）委托乙方（名义租赁人）以乙方名义与出租方签订《土地租赁合同》，租金由甲方支付至乙方账户后转付出租方，土地使用收益归甲方所有。乙方不得擅自处分土地权益，否则需赔偿甲方全部损失。”

若您需进一步细化协议内容或针对具体场景调整条款，可随时向我咨询，我会结合土地性质（如集体用地、国有用地）、租赁期限等细节提供专业建议。