物业费应由谁收取，主要取决于物业的实际状态、合同约定以及法律规定，具体分析如下：

1. 业主作为收取对象（通常情况）

   • 法律依据：根据《物业管理条例》的相关规定，业主作为物业的所有权人，有按时交纳物业服务费用的义务。这意味着，在大多数情况下，物业费是由业主来承担的。
   • 实际操作：业主在享受物业服务企业提供的各项服务（如安保、清洁、绿化等）的同时，需要按照物业服务合同的约定支付物业费。这是基于业主对物业享有专有部分的所有权以及对共有部分的共有和共同管理的权利。

2. 承租人作为收取对象（房屋出租情况）

   • 合同约定：在房屋出租的情况下，业主和承租人可以在租赁合同中明确约定物业费的承担者。若租赁合同中明确规定物业费由承租人承担，则承租人需按照合同约定履行缴费义务。
   • 业主责任：若租赁合同中未对物业费缴纳事项作出明确约定或约定不明确，根据法律规定，业主仍需承担缴纳物业费的责任。但业主在缴纳后，有权根据租赁合同的相关约定向承租人进行追偿。

3. 建设单位作为收取对象（特定情况）

   • 前期物业服务阶段：在新建物业项目中，业主大会尚未成立、业主尚未选聘物业服务企业之前，通常由建设单位负责选聘物业服务企业进行前期物业服务，并承担此期间的物业费。
   • 物业交付前：在物业交付给业主之前，建设单位是物业的实际掌控者，因此此时的物业费应由建设单位承担。这包括楼盘竣工验收后但尚未开始销售或虽已销售但未交付给业主的这段时间。

4. 实际使用人（非业主/承租人）作为收取对象（特殊情况）

   • 业主与实际使用人另有约定：如业主将房屋借给他人居住使用，并约定由实际使用人承担物业费，则实际使用人需按照约定支付。
   • 法律规定或法院判决：在某些特殊情况下，即使业主与实际使用人没有约定，根据法律规定或法院判决，实际使用人也可能需要承担物业费。例如，当实际使用人长期独占使用物业并享受物业服务时，法院可能基于公平原则判决其承担相应的物业费。

建议与注意事项：

• 明确约定：为避免因物业费缴纳问题引发的纠纷，建议在签订物业服务合同或租赁合同时，明确约定物业费的缴纳主体及相关责任。
• 及时沟通：若业主或承租人对物业费有异议或疑问，应及时与物业服务企业进行沟通，了解物业费的具体构成和收费标准。
• 法律途径：若因物业费未交导致物业服务企业提起诉讼，业主和承租人都有可能被列为被告。因此，双方应认真对待物业费的缴纳问题，确保按时足额缴纳，以避免不必要的法律风险和损失。

综上所述，物业费的收取对象并非一成不变，而是根据物业的实际状态、合同约定以及法律规定来确定的。在实际操作中，应综合考虑各种因素，确保物业费的合理分担和及时缴纳。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。