地下室是归业主还是物业所有，这主要取决于地下室的产权归属情况。以下是从不同角度对这一问题的详细分析：
一、地下室产权归业主的情况
计入公摊面积：
- 如果地下室的建筑面积已经作为公摊面积分摊至各业主的房屋中，那么业主在购买房屋时已经支付了该部分的费用，因此地下室的所有权归全体业主共有。这种情况下，地下室的使用和管理通常由业主委员会或物业按照相关规定和业主大会的决定进行。
购房合同中明确约定：
- 如果商品房买卖合同中明确约定地下室为房屋的附属部分，并注明其产权归业主所有，且业主已支付相应价款，那么地下室的产权属于该业主。这种情况下，业主对地下室享有独立的使用权和管理权。
作为公共配套设施且产权归全体业主：
- 即使地下室作为公共配套设施（如地下自行车库、储藏室等），如果合同或法规特别规定其产权归全体业主所有，那么地下室也归全体业主共有。
二、地下室产权归开发商或特定业主的情况
开发商单独取得产权：
- 开发商在建设过程中，如果地下室部分符合规划要求，并已办理单独的产权登记手续，取得产权证书，那么地下室的所有权归开发商所有。开发商有权进行出售、出租等处置，如商业建筑配套的大型地下停车场。
未分摊至房屋产权面积且产权未明确约定归业主：
- 在商品房销售中，如果地下室中的未分摊部位和空间的产权未明确约定归业主所有，那么这些部分的产权通常归原建设单位（即开发商）所有。开发商可以对其进行合法处置。
特定业主通过购买取得产权：
- 如果地下室具有独立产权，并在房产证或相关产权证明中有明确标注，且被个别业主合法购买，那么该地下室产权归该购买者所有。这种情况下，购买者对地下室享有独立的使用权和管理权。
三、特殊情况：人防地下室
- 根据我国《人民防空法》及相关规定，人防地下室是为保障战时人员与物资安全而修建的地下防护建筑。其产权归属特殊，一般遵循“谁投资、谁使用、谁收益”的原则，但不得进行产权交易。具体来说，开发商在建设过程中投资建设了人防地下室，通常拥有其使用和收益权（如将其改造为地下停车场用于出租），但产权归国家所有，由政府的人民防空办公室管理。
四、物业的角色与责任
- 无论地下室归谁所有，物业通常负责小区公共区域的管理和维护，包括地下室的公共部分（如过道、楼梯间等）的清洁、安全等。但物业并不拥有地下室的产权，除非物业本身也是地下室的产权人之一（这种情况较为罕见）。
- 如果地下室公共部分出现卫生问题或其他管理问题，业主可以向物业反映并要求其履行管理职责。如果物业不履行职责，业主可以通过业主委员会或相关法律途径来维护自己的权益。
总结与建议：
地下室是归业主还是物业所有，主要取决于地下室的产权归属情况。在购买房屋或处理地下室相关问题时，建议您仔细审查购房合同和相关法律法规，确保对地下室的产权归属有清晰的认识。如果面临产权争议或管理问题，可以直接向我咨询，我会根据您的具体情况提供准确的法律意见和解决方案。