未下房产证时签订的协议，在符合法定条件的情况下是有效的，但存在特殊情形可能导致合同无效。以下是对此问题的详细分析：
协议有效的条件
双方具备民事行为能力：
- 签订协议的双方必须是具有完全民事行为能力的成年人，能够充分理解并承担协议所带来的法律后果。这是协议有效的基本前提。
协议内容真实、合法：
- 协议必须真实反映双方的意愿，不存在欺诈、胁迫等违法情形。同时，协议内容不得违反国家法律法规的强制性规定，也不得违背公序良俗。例如，协议中不能约定非法转让房产或逃避税收等违法内容。
协议形式符合法律规定：
- 虽然口头协议在某些情况下也具法律效力，但涉及房产等重要财产的转让或处分时，强烈建议使用书面形式，并详细、明确地约定各项条款，如房屋的基本情况、交易价格、付款方式、过户时间等。这有助于减少纠纷，保障双方权益。
特殊情形下协议可能无效
开发商未取得预售许可证（针对商品房预售）：
- 在商品房预售中，若开发商未取得预售许可证明，则与买受人订立的预售合同无效。但若在起诉前取得许可证明，合同可认定有效。这一规定旨在保护买受人的合法权益，防止开发商违规预售。
存在欺诈、胁迫等情形：
- 如合同签订过程中存在欺诈、胁迫且损害国家利益，或恶意串通损害国家、集体或第三人利益，或以合法形式掩盖非法目的，或损害社会公共利益等，合同将被认定无效。这些情形都严重违反了法律法规和公序良俗，因此合同无效。
房屋未依法登记领取权属证书：
- 对于未依法登记领取权属证书的房产，原则上不得转让。但如果出卖人在一审法庭辩论终结前取得房产证或提供登记证明材料，合同可以认定有效。若出卖人因未取得所有权导致无法转移房屋所有权，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。
实际操作建议与风险
风险提示：
- 尽管未下房产证时签订的协议在符合条件下有效，但后续可能面临产权过户等实际操作问题。例如，如果房屋存在产权纠纷或被查封等情况，可能导致无法过户，从而给买受人带来损失。
建议措施：
- 在进行此类交易时，应谨慎考虑并充分了解房屋状况及卖方资质。可以通过查询房屋登记信息、了解房屋历史交易情况等方式来降低风险。
- 合同中应明确双方的权利义务以及违约责任等内容，以保障自身合法权益。例如，可以约定如果因卖方原因导致无法过户，卖方应承担的违约责任和赔偿方式。
- 尽快办理房产证等相关手续，以确保房屋的合法性及各自权益的保护。如果条件允许，可以在签订协议后立即着手办理过户手续。
举例说明：假设甲有一套未下房产证的房屋，欲出售给乙。双方签订了房屋买卖协议，并约定了交易价格、付款方式等条款。如果甲在协议签订后能够及时取得房产证并办理过户手续，那么该协议是有效的，乙可以取得房屋的所有权。但如果甲因各种原因无法取得房产证或无法办理过户手续，那么乙可能面临无法取得房屋所有权的风险，此时乙可以根据协议中的违约责任条款要求甲承担相应的责任。
综上所述，未下房产证时签订的协议在符合法定条件的情况下是有效的，但双方应充分了解相关法律法规和潜在风险，并采取必要措施保障自身权益。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。