针对物业处理保洁外包单位保洁主管屡说不改的问题，结合法律实务经验，建议从以下角度系统解决：

1. 核查合同条款，明确违约责任

• 核心依据：物业与外包单位签订的《保洁服务合同》是处理问题的首要依据。需重点核查：
  • 服务标准条款：合同中是否明确约定保洁质量、频次、工具使用等具体标准（如每日清扫次数、垃圾清运时间等）；
  • 监督与整改条款：是否约定物业有权对不合格服务提出整改要求，以及外包单位未整改的违约责任（如扣款、解除合同等）；
  • 人员管理条款：是否明确保洁主管的职责范围及外包单位对其的管理义务（如培训、考核、更换人员等）。
• 行动建议：若合同条款完善，可直接依据合同要求外包单位限期整改；若条款模糊，需补充签订补充协议或通过书面函件明确要求。

2. 固定证据，形成书面记录

• 证据类型：
  • 整改通知：物业每次发现保洁问题后，应通过书面《整改通知书》明确问题内容、整改要求及期限，并要求外包单位签收确认；
  • 现场照片/视频：对未整改或反复出现的问题拍照、录像，记录时间、地点及问题细节；
  • 沟通记录：保存与保洁主管或外包单位负责人的微信、邮件等沟通记录，证明已多次提醒但未改进。
• 法律意义：书面证据是后续主张违约责任或解除合同的关键，避免因口头沟通无记录导致举证困难。

3. 依据合同行使权利，采取进一步措施

• 扣款或罚款：若合同约定未整改的扣款标准，物业可按约定扣除服务费，但需注意：
  • 扣款金额需合理，与问题严重程度匹配；
  • 扣款前应书面通知外包单位，并留存送达证据。
• 要求更换人员：若保洁主管能力不足或态度恶劣，可依据合同要求外包单位更换主管，并设定更换期限（如3日内到岗）。
• 解除合同：若外包单位长期不整改且影响物业正常运营，可依据《民法典》第563条行使法定解除权，但需满足：
  • 合同明确约定“多次整改未果可解除合同”；
  • 已履行书面催告程序（如发送《解除合同通知书》）；
  • 保留因对方违约导致损失的证据（如业主投诉、清洁不达标导致的罚款等）。

4. 引入第三方监督或调解

• 适用场景：若与外包单位矛盾激化，可考虑：
  • 行业协会调解：联系当地物业管理协会或清洁服务行业协会，请求介入调解；
  • 第三方评估：委托专业机构对保洁质量进行评估，出具报告作为协商或诉讼依据。

5. 法律途径：诉讼或仲裁

• 前提条件：若其他方式无效，且损失较大（如因保洁问题导致业主索赔、物业声誉受损等），可向法院起诉或依据合同约定申请仲裁。
• 主张内容：
  • 要求外包单位承担违约责任（如赔偿损失、支付违约金）；
  • 确认合同解除效力，并要求返还预付款或未履行部分的服务费。

预防措施：未来合作建议

1. 完善合同条款：在后续合作中，明确约定“保洁主管需经物业考核合格后方可上岗”“未整改的扣款标准”“单方解除合同的触发条件”等；
2. 建立定期考核机制：与外包单位共同制定考核表，每月对保洁质量、主管履职情况打分，结果与服务费挂钩；
3. 保留更换权：在合同中约定“物业有权要求外包单位更换不称职人员，且外包单位需在X日内完成更换”。

总结：物业应优先通过合同条款约束外包单位，固定证据后采取扣款、更换人员等措施；若问题持续，可解除合同或通过法律途径解决。建议未来合作中强化合同管理，从源头减少纠纷。如有具体合同条款或证据需要分析，可进一步向我咨询。