租房收违约金是合法的，但具体合法性及数额的合理性需根据合同约定和实际损失情况来判断。以下从不同角度为你详细分析：
一、违约金约定的基本原则
有约定从约定：
- 在房屋租赁合同中，双方可以明确约定违约金的数额或计算方式。只要这种约定不违反法律法规的强制性规定和公序良俗，就具有法律效力。例如，合同中可以约定若租客提前退租，需支付相当于一个月租金的违约金。
约定过高或过低的调整：
- 如果违约金约定过高，通常指超过实际损失的30%，违约方有权请求人民法院或仲裁机构适当减少。比如，实际损失为5000元，但违约金高达2万元，违约方可以申请降低违约金数额。
- 如果违约金约定过低，不足以弥补实际损失，守约方同样可以请求人民法院或仲裁机构予以增加，但增加后的数额不得超过实际损失。例如，实际损失为1万元，而违约金仅2000元时，守约方可以要求提高违约金。
二、无约定时的处理
- 若租赁合同中未约定违约金，违约方应赔偿守约方因违约行为所遭受的实际损失。这包括直接损失（如房屋闲置期间的租金损失）和可得利益损失（如房东原本合理预期的租金收益）。
三、合法范围的界定与特殊情况
一般情况：
- 房租违约金的合法范围并非固定，而是根据违约可能产生的具体损失来协商确定。虽然有时人们会提及租金的20%左右作为参考，但这并非硬性标准。
特殊情况的考虑：
- 在损害较严重的情况下，违约金可以适当上浮，但一般不超过实际损失的30%。若合同中的违约金约定显著高于或低于这一比例，当事人可以向人民法院或仲裁机构请求调整。
四、实际操作建议
明确合同条款：
- 在签订租房合同时，双方应充分沟通并明确违约金的数额及计算方式。这有助于减少后续纠纷，并确保合同的顺利履行。
合理预估损失：
- 双方应合理预估可能的损失，并以此为基础约定违约金的数额。避免约定过高或过低的违约金，以免引发不必要的纠纷或导致法律上的不利后果。
保留证据：
- 在租赁关系中，双方应保留好与违约金相关的证据，如合同、收据、沟通记录等。这些证据在后续纠纷解决中可能起到关键作用。
五、法律条款引用
- 根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”
总结与建议：租房收违约金在符合合同约定和实际损失情况的前提下是合法的。为确保双方权益，建议在签订租赁合同时明确违约金的数额及计算方式，并合理预估可能的损失。如遇违约金纠纷，双方应理性沟通并寻求法律途径解决。如果你有具体的法律问题或需要进一步的法律建议，可以直接向我咨询。