关于您提出的“宅基地转让协议书不是户主有效吗”这一问题，这实际上涉及到宅基地转让协议的多个法律要素，包括转让对象、法律程序以及协议内容的合法性等。以下是我为您提供的详细解答：

一、宅基地转让协议的有效性基础

宅基地转让协议的有效性并不单纯取决于是否由户主签订，而是需要综合考虑多个因素。首先，转让必须发生在同一集体经济组织内部成员之间，且受让方需符合“一户一宅”的原则，即受让方在受让前不能已拥有宅基地。其次，转让过程必须遵循法律程序，包括得到集体经济组织的同意，并签订正式的转让协议，最后向当地土地管理部门申请宅基地使用权变更登记。

二、非户主签订转让协议的情况分析

1. 户主授权或代表家庭签订：

   • 如果非户主成员在得到户主明确授权或代表家庭签订转让协议，且该协议符合上述有效性基础，那么该协议是有效的。这种情况下，非户主成员的行为被视为家庭行为，户主作为家庭代表，其授权或认可具有法律效力。

2. 非户主成员未经授权签订：

   • 如果非户主成员未经户主授权或家庭其他成员同意，擅自签订宅基地转让协议，那么该协议可能因缺乏合法授权而无效。特别是当户主或其他家庭成员事后不追认该协议时，其法律效力将受到严重影响。

三、影响宅基地转让协议效力的其他因素

1. 受让方身份：

   • 如前所述，受让方必须是同一集体经济组织内部成员，且符合“一户一宅”原则。如果受让方是非本集体经济组织成员，如城市居民，那么转让协议通常无效。

2. 法律程序遵循情况：

   • 转让过程必须遵循所有必要的法律程序，包括得到集体经济组织的同意、签订正式协议以及办理变更登记等。如果任何一步程序缺失或不符合规定，都可能影响转让协议的有效性。

3. 协议内容合法性：

   • 转让协议的内容必须符合法律法规的强制性规定。如果协议中存在违法条款，如违反土地管理法、合同法等，那么该协议将被视为无效。

四、建议与注意事项

1. 在进行宅基地转让前，务必了解并遵守相关法律法规和政策要求，特别是关于受让方身份、转让程序以及协议内容的规定。

2. 确保转让过程遵循所有必要的法律程序，包括得到集体经济组织的正式批准、签订正式协议以及办理变更登记等。

3. 如果非户主成员需要签订转让协议，务必得到户主的明确授权或家庭其他成员的同意，以避免因缺乏合法授权而导致的协议无效问题。

4. 转让协议的内容应明确、具体且合法，避免任何模糊或违法的表述。必要时，可以聘请专业律师进行审核和指导。

综上所述，宅基地转让协议的有效性并不单纯取决于是否由户主签订，而是需要综合考虑多个因素。在进行宅基地转让时，建议咨询专业律师以确保转让行为的合法性和有效性。