宅基地卖给外地人的协议书，在法律上通常是无效的。以下从多个角度为您详细分析：
一、法律层面的无效性
宅基地的权属性质：
- 根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地的所有权归村集体经济组织所有，个人仅享有使用权和收益权，不具备所有权。因此，宅基地本身不可买卖，这是法律上的明确限制。
买卖协议的效力限制：
- 宅基地上的房屋可以在一定范围内流转，但遵循“地随房走”的原则，且受让方必须具备本集体经济组织成员身份。外地人（无论是城镇居民还是其他集体经济组织成员）均不具备这一身份，因此，与外地人签订的宅基地买卖协议，因违反法律强制性规定而无效。
政策文件的明确禁止：
- 国家多次强调“严禁城镇居民到农村购买宅基地”，相关交易不受法律保护。这一政策导向也进一步印证了宅基地买卖协议的无效性。
二、实际案例与法律后果
实际案例：
- 在司法实践中，已有大量案例表明，与外地人签订的宅基地买卖协议被法院认定为无效。例如，外村村民或城镇居民购买农村宅基地房屋后，因协议无效而面临返还房屋、赔偿损失等法律后果。
法律后果：
- 一旦协议被认定无效，双方需面临返还财产、赔偿损失等法律后果。若房屋已建成且情况复杂，可能涉及更多的法律纠纷和财产损失。因此，签订此类协议存在极大的法律风险。
三、特殊情况与风险防范
特殊情况：
- 在极少数情况下，如果宅基地买卖协议签订后，买方已对房屋进行翻建、扩建等重大投入，并实际履行协议多年，法院在处理纠纷时可能会综合考虑各种因素，在认定协议无效的基础上，根据公平原则对买方的投入及相关损失进行合理补偿。但这并不改变协议本身的无效性质。
风险防范：
- 核实买受人资格：在签订宅基地买卖协议前，务必确认买受人是否具备本集体经济组织成员身份。
- 完善手续：即使协议在内部被视为有效，也需确保经过本集体经济组织的同意和相关政府部门的审批，并办理宅基地使用权变更登记（尽管这在实际操作中可能因买受人身份问题而无法实现）。
- 咨询专业意见：在交易前向我咨询，以获取准确的法律信息和专业的指导建议，避免不必要的法律风险。
四、合法途径与建议
- 合作或租赁方式：对于希望在农村建房的外地人，可以考虑与当地村民进行合作，共同开发宅基地；或者通过租赁土地的方式，在符合法律法规的前提下进行建设。但务必确保所有操作均符合当地政策要求，并办理必要的审批手续。
- 关注政策动态：部分地区正在试点宅基地“三权分置”改革，未来政策可能有所调整。因此，建议关注相关政策动态，以便在合法合规的前提下进行宅基地交易或建设。
综上所述，宅基地卖给外地人的协议书在法律上通常是无效的。为避免不必要的法律风险和经济损失，建议遵循合法途径进行操作，并在必要时向我咨询以获取专业帮助。