结论：租房合同签了但未付款，合同的效力主要取决于合同中的具体约定以及双方的实际行为。若合同未明确约定付款为生效条件，且合同内容合法、双方意思表示真实，则合同通常有效；反之，若合同中有此特殊约定或双方行为导致合同无法履行，则合同可能不生效或面临解除风险。以下是对此问题的详细分析：

一、合同生效的法律依据

根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，依法成立的合同，自成立时生效，但法律另有规定或当事人另有约定的除外。对于租房合同而言，只要合同内容是双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，且在双方签字或盖章后，合同即告成立并生效。这意味着，即使承租人未支付租金，也不影响合同的法律效力，除非合同中有特别约定。

二、合同中特殊约定的影响

1. 未约定付款为生效要件：

   • 如果租房合同中并未明确将付款作为合同生效的前提条件，那么合同在双方签字或盖章后即具有法律效力。此时，承租人未付款的行为构成违约，出租人有权要求承租人承担违约责任，如支付逾期付款的违约金，甚至在合理催告后仍不付款的情况下解除合同并要求赔偿损失。

2. 约定付款为生效要件：

   • 如果租房合同中明确约定了付款是合同生效的条件（例如“本租赁合同自承租人支付首月租金之日起生效”），则在承租人未付款的情况下，合同尚未生效。此时，双方均不受合同条款的约束，但若一方因信赖合同即将生效而做了合理的准备工作并产生了损失，可依据缔约过失责任等法律规定要求有过错的对方承担赔偿责任。

三、双方实际行为的影响

除了合同约定外，双方的实际行为也可能对合同的效力产生影响。例如，如果房东在知晓租户未付款后明确表示不同意继续履行合同并拒绝交付房屋，且双方未能就合同履行达成新的共识，那么合同实际上也难以继续履行。在这种情况下，双方可能需要通过协商或法律途径来解决争议。

四、建议与总结

1. 仔细审查合同条款：

   • 在签订租房合同时，双方应认真阅读并理解合同条款，特别是关于付款时间、合同生效条件及违约责任的约定。这有助于明确各自的权利和义务，减少后续可能出现的纠纷。

2. 及时沟通协商：

   • 如果承租人因故未能按时付款，双方应积极沟通并寻求解决方案。例如，可以协商延期付款、分期付款或调整租金等，以避免合同因违约而被解除或产生其他不必要的法律纠纷。

3. 依法维护权益：

   • 若协商无果，出租人可以依据合同约定和法律规定要求承租人承担违约责任。这包括要求承租人支付逾期付款的违约金、赔偿因延迟支付租金给出租人造成的损失等。在必要时，出租人还可以向人民法院提起诉讼或申请仲裁，以维护自身的合法权益。

综上所述，租房合同签了但未付款时，合同的效力需要结合合同中的具体约定以及双方的实际行为来判断。为避免后续可能出现的纠纷，建议在签订租房合同时，双方应明确约定相关条款并严格遵守法律法规的规定。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。