核心结论：农村自建房赠与城市侄子的协议书需明确房屋权属、赠与条件、双方权利义务等内容，并需符合相关法律规定，尤其是农村宅基地使用权的特殊限制。以下是具体协议书撰写要点及注意事项：

1. 协议书基本框架

协议书应包含以下核心条款，确保内容完整、合法：

• 双方信息：赠与人（农村房屋所有权人）与受赠人（侄子）的姓名、身份证号、联系方式、住址。
• 房屋信息：详细描述房屋位置（如XX省XX市XX县XX村XX号）、面积、结构、建造时间、宅基地使用权证号（如有）。
• 赠与内容：明确赠与的是房屋所有权还是仅使用权（需注意农村宅基地使用权仅限本村集体经济组织成员享有，城市户口侄子无法取得宅基地使用权）。
• 赠与条件：如是否附义务（如赡养赠与人、允许赠与人居住至终身等）。
• 权利义务：
  • 赠与人：保证房屋权属清晰，无抵押、纠纷，配合办理过户（如可能）。
  • 受赠人：接受赠与后承担房屋维护、税费等责任。
• 违约责任：若一方违约（如赠与人反悔、受赠人未履行义务），需承担的赔偿责任。
• 争议解决：约定通过协商、诉讼或仲裁解决纠纷。
• 签字盖章：双方签字、按手印，并注明日期。

2. 关键法律问题及注意事项

（1）宅基地使用权限制

• 城市户口侄子能否取得房屋所有权？
  根据《土地管理法》，农村宅基地使用权仅限本村集体经济组织成员享有。若侄子为城市户口，无法直接取得宅基地使用权，但可通过继承房屋所有权（“地随房走”）间接使用宅基地，但不得翻建、改建或转让。
• 协议书如何规避风险？
  
  • 明确赠与范围：仅赠与房屋所有权，不涉及宅基地使用权（或注明“受赠人仅享有房屋使用权，不得改变土地用途”）。
  • 约定使用期限：如“受赠人可在赠与人去世后继续使用房屋至自然灭失，但不得重建”。

（2）协议效力与公证

• 协议是否需要公证？
  公证可增强协议效力，但非强制。若房屋价值较高或涉及复杂权益，建议公证。
• 如何办理过户？
  若当地允许农村房屋过户给非集体成员（需政策支持），需携带协议书、宅基地证、双方身份证等到不动产登记中心办理；若不允许，可仅签订协议并留存凭证。

（3）税务问题

• 赠与是否需要缴税？
  
  • 契税：农村房屋赠与通常免征契税（具体以当地政策为准）。
  • 个人所得税：直系亲属间赠与免征，侄子非直系亲属，可能需按“偶然所得”缴纳20%个税（需咨询税务部门）。

3. 协议书示例（简化版）

**农村房屋赠与协议书**  
赠与人（甲方）：XXX，身份证号XXX，住XX省XX市XX县XX村。  
受赠人（乙方）：XXX（侄子），身份证号XXX，住XX市XX区。  

鉴于甲方拥有位于XX村XX号房屋（宅基地证号XXX），自愿赠与乙方，双方约定如下：  
1. 甲方将房屋所有权赠与乙方，乙方接受赠与。  
2. 乙方为城市户口，仅享有房屋使用权，不得翻建、改建或转让宅基地。  
3. 甲方保证房屋无纠纷，乙方承担后续维护责任。  
4. 若乙方未履行赡养义务，甲方有权撤销赠与。  
5. 争议解决：协商不成，向XX法院起诉。  

甲方（签字/手印）：_________  日期：_________  
乙方（签字/手印）：_________  日期：_________  

4. 建议

1. 咨询当地政策：农村房屋赠与受地方政策影响较大，建议提前向村委会、不动产登记中心确认是否允许过户及具体要求。
   
2. 完善协议条款：根据实际情况补充细节（如赠与目的、房屋现状描述等），避免歧义。
   
3. 保留证据：签订后留存协议原件、宅基地证、双方身份证明等材料。
   

如有其他疑问，可直接向我咨询，我会结合具体细节进一步解答。