物业通常不需要和每户业主单独签订合同，而是由业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订物业服务合同。这一做法既符合法律规定，又提高了效率，保障了物业服务的正常开展。以下从多个角度进行详细分析：
一、法律依据与实际操作
法律规定：
- 根据《物业管理条例》第三十四条及《民法典》第九百三十九条的相关规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。在业主委员会未成立前，建设单位应依法通过招投标方式选聘物业服务企业，并签订前期物业服务合同。这些合同对业主具有法律约束力。
- 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。业主委员会签订的物业合同，在法律上被视为全体业主与物业服务企业之间的协议。
实际操作：
- 在业主人数众多的情况下，要求物业服务企业与每位业主逐一签订合同不现实且效率低下。因此，通常由业主委员会代表全体业主签订物业服务合同。
- 业主委员会的产生和运作需符合法定程序，以确保其签订的合同能体现业主的共同意志。物业服务企业也会通过多种方式征求业主意见，以保障服务能符合大多数业主需求。
二、合同的效力与约束力
对全体业主的约束力：
- 业主委员会签订的物业服务合同，对全体业主具有法律约束力。即使部分业主未直接参与签订，也需遵守合同约定，履行相应的义务，如按时缴纳物业费、遵守小区规定等。
特殊情况的处理：
- 在某些特殊情形下，如物业服务企业存在严重违约行为，对单个业主的人身、财产安全造成重大损害且拒不改正，业主可通过法律途径主张自身权利。但这并非业主单独解除合同的常规方式，而是依据法律法规进行维权。
- 若业主对物业服务有特殊需求，超出了物业服务合同约定的一般服务范围，可通过与物业服务企业签订补充协议的方式，明确双方的权利和义务。
三、合同内容与形式
合同内容：
- 物业服务合同应当详细约定物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限以及违约责任等内容。这些内容确保了双方权益的明确性和可操作性。
合同形式：
- 为确保双方的权益得到充分保障，物业服务合同应当采用书面形式签订。书面合同具有证据效力，有助于在发生纠纷时明确责任归属。
四、未签订合同的情况
- 事实服务关系：即使未签订正式书面合同，但如果物业服务企业实际提供了物业服务，且业主事实上接受了相关服务，双方就形成了事实上的物业服务关系。在这种情况下，业主仍应支付相应的物业费，双方的权利义务受相关法律法规和行业规范的约束。
- 相关规定或约定的约束力：如果存在业主委员会代表业主签订的物业服务合同，该合同对全体业主具有约束力。小区的业主公约、临时管理规约等对物业服务及费用缴纳有明确规定时，业主也应遵守。
总结与建议：
物业通常不需要和每户业主单独签订合同，而是由业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订物业服务合同。这一做法既合法又高效，有助于保障物业服务的正常开展和双方权益的明确性。如果业主对物业服务有异议或需求变更，可以通过业主大会或业主委员会与物业公司进行协商和调整。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。