结论：租赁合同未约定每平方米租金，但实际面积比合同约定面积少，合同本身仍然有效，但可能涉及租金调整或违约责任等问题。

分析如下：

1. 合同效力问题：

   • 租赁合同的有效性并不完全取决于是否约定了每平方米的租金。合同的有效性主要取决于合同双方的意思表示是否真实、合同内容是否合法、合同是否违反了公序良俗等基本原则。
   • 在本案例中，即使合同未约定每平方米的租金，但只要合同双方对租赁物的描述、租赁期限、租金总额等关键条款达成一致，且合同内容不违反法律法规，合同即具有法律效力。

2. 实际面积与合同约定面积不符的问题：

   • 如果实际面积比合同约定面积少，这可能构成出租方对合同义务的违反，即出租方未能按照合同约定的条件提供租赁物。
   • 在这种情况下，承租方有权要求出租方承担违约责任，包括但不限于调整租金、赔偿损失等。具体调整方式或赔偿金额，可能需要根据合同的具体条款、双方协商或法院判决来确定。

3. 租金调整问题：

   • 如果合同未约定每平方米的租金，但约定了租金总额，且实际面积少于合同约定面积，承租方可以主张按照实际面积调整租金。
   • 调整租金的具体方式可能因合同条款、双方协商或当地市场习惯而有所不同。一般来说，可以按照实际面积与合同约定面积的比例来调整租金总额。

4. 法律建议：

   • 对于承租方而言，如果发现实际面积与合同约定面积不符，应及时与出租方沟通，并保留好相关证据（如测量报告、照片等）。
   • 如果双方无法协商一致，承租方可以考虑通过法律途径解决争议，包括但不限于向法院提起诉讼或申请仲裁。
   • 在处理此类争议时，建议咨询专业律师以获取更具体的法律建议和指导。

举例说明： 假设一份租赁合同约定租赁期限为一年，租金总额为12万元，但未约定每平方米的租金。合同签订后，承租方发现实际租赁面积比合同约定面积少了10平方米。在这种情况下，承租方可以与出租方协商调整租金，比如按照实际面积与合同约定面积的比例来调整租金总额，即要求出租方退还部分租金或降低后续租金。如果双方无法协商一致，承租方可以考虑通过法律途径解决争议。

后续行动建议：

• 如果您是承租方，发现实际面积与合同约定面积不符，请及时与出租方沟通并保留好相关证据。
• 如果您是出租方，且确实存在面积不符的情况，请积极与承租方协商解决方案，以避免法律纠纷。
• 在任何情况下，如果您对法律问题有疑问或需要进一步的法律建议，请直接向我咨询。