开发及代建的合同书并非签订就生效，其生效时间取决于合同中的具体约定以及相关法律法规的规定。以下从不同角度为你详细分析：
一、合同生效的一般原则
根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。这意味着，在一般情况下，合同在双方签字或盖章后即成立并生效。然而，对于开发及代建这类涉及重大经济利益和复杂法律关系的合同，当事人往往会在合同中约定特定的生效条件或期限。
二、合同中可能约定的生效条件
审批或登记手续：某些类型的开发及代建合同，可能需要经过政府相关部门的审批或登记手续后才能生效。例如，涉及土地使用权转让、房地产开发项目立项等合同，可能需要获得相关政府部门的批准文件后才能生效。
付款条件：合同中可能约定，在买方支付一定比例的预付款或定金后，合同才生效。这种约定旨在确保买方有足够的诚意和支付能力，从而保障合同的顺利履行。
其他特定条件：根据双方的具体需求和协商结果，合同中还可能约定其他特定的生效条件，如完成某项前期工作、获得第三方同意等。
三、合同生效的特殊情形
附条件生效：如果合同中约定了附条件的生效条款，那么合同的生效将取决于这些条件的成就。例如，合同可能约定“在双方完成所有前期准备工作并获得政府批准后，本合同生效”。在这种情况下，只有当所有条件都满足时，合同才会生效。
附期限生效：合同中也可能约定附期限的生效条款，即合同在某个特定日期或时间段后生效。这种约定通常用于需要一定时间准备或协调的合同。
四、法律建议
仔细审查合同条款：在签订开发及代建合同前，务必仔细审查合同中的生效条款，确保自己完全理解并同意这些条款。如果有任何疑问或不确定的地方，应及时向专业律师咨询。
明确约定生效条件：如果双方希望合同在特定条件成就后生效，应在合同中明确约定这些条件。这有助于避免未来因合同生效问题而产生的纠纷。
及时履行合同义务：一旦合同生效，双方应严格按照合同约定履行各自的义务。如果一方未能按时履行义务，可能会构成违约行为，需要承担相应的法律责任。
如果你在开发及代建合同方面有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。