物业确实需要与业主或相关主体签订协议，但具体签订形式和主体可能因情况而异。以下是从不同角度对这一问题的详细分析：

一、前期物业服务合同

1. 签订主体：在业主大会成立之前，由建设单位（如开发商）与物业服务企业签订前期物业服务合同。
2. 法律效力：这种合同对全体业主具有法律约束力，即使业主未直接参与合同签订，也需遵守合同约定。例如，开发商在楼盘建设阶段与物业服务企业签订前期物业服务合同，业主购房后即视为默认接受合同条款，需按合同约定享受服务并缴纳物业费。

二、正式物业服务合同

1. 签订主体：在业主大会成立后，由业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订正式的物业服务合同。
2. 合同内容：物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
3. 法律效力：正式物业服务合同对全体业主具有法律约束力，业主需按照合同约定支付物业费并享受相应服务。

三、个别服务协议

1. 签订主体：在特定情况下，物业与单个业主也可能签订个别服务协议。
2. 协议特点：这种协议个性化、针对性强，通常用于满足个别业主的特殊需求。例如，业主因特殊服务需求（如珍贵物品保管、定期深度清洁）与物业协商一致后签订个别服务协议，并支付额外费用。

四、特殊情况下的处理

1. 事实服务关系：即使未签订正式书面合同，但如果物业服务企业实际提供了物业服务，且业主事实上接受了相关服务，双方就形成了事实上的物业服务关系。在这种情况下，业主仍应支付相应的物业费，双方的权利义务受相关法律法规和行业规范的约束。
2. 相关规定或约定的约束力：如果存在业主委员会代表业主签订的物业服务合同，或者小区的业主公约、临时管理规约等对物业服务及费用缴纳有明确规定时，业主也应遵守这些规定。

五、法律建议

1. 明确合同内容：无论是前期物业服务合同、正式物业服务合同还是个别服务协议，都应明确双方的权利义务、服务内容、服务质量标准、服务费用及支付方式等关键条款。
2. 遵守合同约定：业主和物业公司均应严格遵守合同约定，共同维护良好的物业管理秩序。如果合同中有任何疑问或需要修改的地方，应及时与对方沟通并协商解决。
3. 依法维权：在物业管理过程中，如果发生纠纷或争议，业主和物业公司应依法通过协商、调解、仲裁或诉讼等方式解决。

总结来说，物业与业主之间签订合同是法律的要求，也是双方合作的基础。合同不仅明确了双方的权利和义务，还为保障服务质量和解决纠纷提供了重要依据。因此，无论是前期物业服务阶段还是正式物业服务阶段，物业都需要与业主或相关主体签订协议。如果您在物业纠纷方面有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。