物业公司通常应当与业主委员会签订书面的物业服务合同，而非直接与每一位业主单独签订协议，但在特定情况下，物业与单个业主也可能存在服务协议关系。以下从不同角度为您详细分析：
一、常规情况：与业主委员会签订物业服务合同
法律依据：
- 根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。
- 《物业管理条例》第十五条也明确规定了业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同的职责。
实际操作：
- 在大多数情况下，物业公司不会与每位业主单独签订合同，而是与业主大会或业主委员会签订统一的物业服务合同。
- 这份合同会明确双方的权利和义务，包括服务内容、服务质量、收费标准等关键条款，确保服务的标准化和规范化，同时保护双方的合法权益。
合同效力：
- 一旦物业服务合同签订并生效，它对全体业主都具有法律约束力。
- 业主需要按照合同约定支付物业费，并享受相应的物业服务。
二、特殊情况：与单个业主签订服务协议
个别服务需求：
- 在某些情况下，业主可能因特殊服务需求（如珍贵物品保管、定期深度清洁等）与物业协商一致后签订个别服务协议。
- 这种协议是个性化的、针对性强的，旨在满足个别业主的特殊需求，并通常会涉及额外的费用。
事实服务关系：
- 即使没有书面合同，若物业服务企业实际提供了服务且业主接受了服务，双方仍可能形成事实上的物业服务关系。
- 在这种情况下，业主可能仍需支付相应的物业费，尽管这并非基于正式的书面合同。
三、法律建议
对于业主：
- 了解并关注业主大会或业主委员会与物业公司签订的物业服务合同内容，确保自己的权益得到保障。
- 如有特殊服务需求，可与物业公司协商签订个别服务协议，并明确服务内容、费用等条款。
对于物业公司：
- 确保与业主大会或业主委员会签订的物业服务合同内容合法、合规，并明确双方的权利和义务。
- 在提供特殊服务时，与业主签订个别服务协议，并明确服务标准、费用等关键条款，以避免后续纠纷。
总结来说，物业公司通常与业主委员会签订书面的物业服务合同，以明确双方的权利和义务。但在特定情况下，如业主有特殊服务需求或形成事实服务关系时，物业与单个业主之间也可能存在服务协议关系。如有任何疑问或需要进一步的法律建议，请直接向我咨询。