物业协议的签订主体主要取决于物业项目的不同阶段和具体情况，一般分为前期物业服务合同和正式物业服务合同两种情况。下面我将从这两个方面为你详细解释：

一、前期物业服务合同

1. 签订主体：在物业项目的早期阶段，即从物业建成到业主大会成立并选聘新的物业服务企业之前，前期物业服务合同是由建设单位（开发商）与选聘的物业服务企业签订的。

2. 目的和作用：这一阶段的合同主要是为了确保物业在交付后能够得到及时且有效的管理和服务。由于业主大会尚未成立，无法由业主集体来选聘物业服务企业，因此建设单位会承担起这一责任，通过签订前期物业服务合同，为业主提供基本的物业服务，如小区安保、卫生清洁、绿化养护等。

3. 法律约束力：尽管前期物业服务合同是由建设单位和物业服务企业签订的，但其相关约定对业主同样具有法律约束力。业主在入住后需按照协议的约定接受物业服务，并履行相应的义务，如按时缴纳物业费等。

二、正式物业服务合同

1. 签订主体：在业主大会成立并完成物业服务企业的选聘程序之后，正式物业服务合同是由业主委员会（代表业主大会）与选聘的物业服务企业签订的。

2. 目的和作用：正式物业服务合同明确了物业服务企业和业主双方的具体权利和义务，是规范双方行为的重要法律依据。合同内容详细约定了物业服务的内容（包括物业共用部位及共用设施设备的维修、养护、管理，环境卫生和相关秩序的维护等）、服务标准、服务费用、服务期限等关键条款。

3. 业主权利：在正式物业服务合同下，业主有权查看合同内容，并监督物业公司履行合同情况。如果物业服务不符合约定标准，业主可以要求物业整改，并在合理范围内拒交部分物业费。

特殊情况说明

• 全体业主直接签订：在小区尚未成立业主委员会的情况下，全体业主也可以直接与物业服务人签订物业合同，但需就合同条款达成一致意见。
• 单个业主签订：在特定情况下，如特殊物业服务需求，物业服务企业可能直接与单个业主签订服务协议，内容根据具体服务事项和双方协商确定。

总结与建议：

物业协议的签订主体根据物业项目的不同阶段而有所变化。在前期阶段，由建设单位与物业服务企业签订前期物业服务合同；在后期阶段，则由业主委员会与物业服务企业签订正式物业服务合同。无论哪种情况，合同内容都应明确服务事项、费用、双方权责等，以保障物业服务质量和业主权益。

如果你在物业协议签订或履行过程中遇到任何问题，如合同条款不明确、物业服务不达标等，都可以直接向我咨询，我会根据你的具体情况提供专业的法律建议。