结论前置：租房合同中约定“不能租给别人或房东自己居住”这样的条款，其合法性及效力需分情况讨论，不能一概而论。

1. 关于“不能租给别人”的条款：

   • 合法性分析：这一条款通常被理解为承租人不得将租赁房屋转租给第三人。根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。但如果未经出租人同意，承租人擅自转租的，出租人有权解除合同。因此，如果合同中明确约定了“不能租给别人”，且这一约定是双方真实意思的表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，那么该条款是合法的。
   • 法律后果：如果承租人违反了这一约定，擅自将房屋转租给第三人，出租人有权依据合同约定或法律规定解除租赁合同，并要求承租人承担违约责任。

2. 关于“房东自己居住”的条款：

   • 合法性分析：这一条款限制了房东在租赁期间对房屋的使用权。一般来说，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在租赁期间，承租人享有对租赁物的占有和使用权，而出租人则保留所有权。但合同中约定“房东自己不能居住”可能涉及对出租人使用权的过度限制。除非这种限制是双方基于特定情况（如房东有多处房产，且明确表示租赁期间不使用该房屋）下的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，否则该条款可能因显失公平或违反公序良俗而被认定为无效。
   • 特殊情况：如果房东和承租人之间存在特殊的约定或背景（如房东因工作原因长期不在本地，且明确表示租赁期间不使用该房屋），且这一约定是双方自愿、平等、协商一致的结果，那么该条款可能被视为有效。但即便如此，如果房东在租赁期间因特殊情况需要使用房屋（如突发疾病需要回本地治疗），且这一需求是合理且不可预见的，那么房东可能有权要求解除或变更合同。
   • 法律后果：如果“房东自己不能居住”的条款被认定为无效或存在争议，房东和承租人应首先通过协商解决。如果协商不成，房东可能无法直接依据该条款要求承租人承担责任，但可以根据实际情况和法律规定寻求其他救济途径（如要求解除合同、赔偿损失等）。

综合建议：

• 在签订租赁合同时，双方应明确各自的权利和义务，特别是关于房屋使用、转租等方面的约定。
• 如果合同中存在模糊或容易引起争议的条款，建议双方在签订前进行充分沟通并明确解释。
• 在履行合同过程中，如果发生争议或纠纷，双方应首先通过协商解决；如果协商不成，可以寻求法律途径解决。

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