核心结论：儿子将房屋出租给父母居住，只要合同内容合法、双方意思表示真实且具备法定形式要件，合同即有效。以下是具体签订要点及注意事项：

1. 合同主体资格需合法

• 儿子作为出租方：需是房屋的合法所有权人或有权处分人（如共有人需其他共有人书面同意）。若房屋为夫妻共同财产，需配偶签字确认，避免后续纠纷。
• 父母作为承租方：需具备完全民事行为能力（如父母年迈或精神障碍，需由法定代理人代签）。

2. 合同内容必须合法合规

• 房屋用途：明确约定为“居住用途”，禁止约定为商业、仓储等非法用途。
• 租金条款：租金标准需符合市场行情，避免显失公平（如约定极低租金可能被认定为赠与，影响合同性质）。
• 租赁期限：根据《民法典》规定，租赁期限不得超过20年，超过部分无效。建议明确起止日期，避免口头约定。
• 维修责任：约定房屋及附属设施的维修义务归属（如自然损耗由出租方负责，人为损坏由承租方承担）。
• 转租限制：若禁止父母转租，需在合同中明确约定，否则父母可能擅自转租导致合同风险。

3. 特殊关系下的风险防范

• 避免“名为租赁实为赠与”：若租金明显低于市场价或长期免租，可能被法院认定为赠与关系，导致出租方无法主张租金或收回房屋。建议：
  • 保留租金支付凭证（如银行转账记录）；
  • 在合同中明确约定租金调整机制（如随市场行情每年调整）。
• 明确合同目的：在合同中写明“租赁目的为父母居住”，避免因父母将房屋用于其他用途（如转借他人）引发纠纷。

4. 合同形式要件

• 书面形式：根据《民法典》规定，租赁期限超过6个月的，应当采用书面形式。建议签订书面合同并留存双方签字盖章的原件。
• 备案登记：部分城市要求租赁合同备案（如北京、上海），未备案可能影响子女落户、学区房使用等权益。建议咨询当地房管部门办理备案。

5. 其他注意事项

• 房屋产权清晰：确保房屋无抵押、查封等权利限制，否则可能导致合同无效或无法履行。
• 优先购买权告知：若出租方拟出售房屋，需提前通知承租方（父母），否则可能侵犯优先购买权。
• 合同解除条件：明确约定合同解除条件（如父母擅自转租、拖欠租金超15日等），避免口头协商导致举证困难。

建议：签订合同前，双方可共同梳理房屋现状（如家具家电清单、房屋瑕疵），并拍照留存作为合同附件。若涉及复杂条款（如装修补偿、提前解约赔偿），可咨询专业律师起草或审核合同。如有具体问题，可直接向我提问。