签了租赁合同但并未实际使用，法院一般会判定合同有效，但具体需根据合同中的约定来确定。以下从不同角度为您详细分析：
合同生效的一般原则
根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。在租赁合同中，只要合同是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，那么合同自双方签字或者盖章时即产生法律效力，而不论是否实际使用租赁物。这意味着，一旦合同生效，双方就应当按照合同的约定履行各自的义务，否则可能构成违约，需要承担相应的法律责任。
合同中约定以实际使用为生效条件的情形
如果租赁合同中明确约定了以实际使用为生效条件，那么合同的生效时间就会受到这一条件的限制。只有在合同约定的使用情形出现时，合同才正式生效。例如，合同可能规定“本合同自承租人实际入住之日起生效”。在这种情况下，如果承租人并未实际入住，那么合同就暂不生效。但需要注意的是，这种约定必须明确、具体，且不得违反法律、行政法规的强制性规定。
合同未使用但已产生法律效力的后果
即使租赁合同并未实际使用，但一旦合同生效，双方就应当按照合同的约定履行义务。如果一方未履行义务，另一方有权要求其承担违约责任。例如，如果承租人未按约定支付租金，出租人就有权要求其支付租金及违约金；如果出租人未按约定提供租赁物，承租人就有权要求其承担违约责任或解除合同。
实际建议
仔细审查合同条款：在签订租赁合同时，务必仔细审查合同条款，特别是关于合同生效条件的约定。如果合同中约定了以实际使用为生效条件，那么就需要明确这一条件的具体内容和实现方式。
及时履行合同义务：一旦合同生效，双方就应当及时履行各自的义务。如果因特殊原因无法履行义务，应当及时与对方沟通并协商解决方案。
寻求法律帮助：如果在合同履行过程中遇到纠纷或问题，建议及时寻求法律帮助。作为专业律师，我可以为您提供合同纠纷方面的法律咨询和诉讼服务。
案例参考：
假设有一个租赁合同，合同中并未约定以实际使用为生效条件。承租人在签订合同后并未实际入住，但出租人已经按照合同约定提供了租赁物。在这种情况下，如果承租人未按约定支付租金，出租人就有权要求其支付租金及违约金，并可以通过法律途径维护自己的合法权益。
综上所述，签了租赁合同但并未实际使用，法院一般会判定合同有效，但具体需根据合同中的约定来确定。如果您在合同履行过程中遇到任何问题或纠纷，可以直接向我咨询。