结论前置：卖房时如果只有一个人签字，合同的效力主要取决于房屋的所有权归属、相关法律法规的规定以及交易的具体情况。以下从不同角度详细分析：
一、房屋所有权情况与合同效力
单独所有：
- 若房屋产权明确登记在签字的卖方一人名下，表明其对房屋拥有完全的处分权。此时，只要合同具备《民法典》规定的合同生效要件（行为人具有民事行为能力、意思表示真实、不违反法律法规强制性规定、不违背公序良俗），即使只有一人签字，合同也是有效的。例如，张先生出售其婚前全款购买的房屋，仅需本人签字即具备法律效力。
夫妻共同共有：
- 房产登记在夫妻双方名下：原则上需夫妻双方共同签字。若仅一方签字，另一方不知情或不同意，合同效力可能受影响。但若买方有理由相信签字方有权代表另一方（如表见代理情形），且买方已尽合理审查义务，合同仍可能被认定有效。不过，未签字方事后可向签字方追究损失。
- 房产仅登记在一方名下：若买受人不知该房屋为夫妻共有且已尽合理审查义务，基于产权登记信赖与签字方签订合同并完成过户，合同通常有效以保护善意第三人。若买受人明知而仅与一方签订，合同效力可能存在争议。
按份共有：
- 按份共有人对自己享有的份额有独立处分权。若签字的卖方是按份共有人之一且仅处分其份额，则就其份额部分签订的合同有效。若要处分整个房屋，一般需占份额三分之二以上的按份共有人同意并签字，否则超出份额部分的处分可能无效。
共同共有：
- 对于共同共有的房屋，在共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般情况下合同无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，合同可能被认定有效以维护第三人权益，由此给其他共有人造成的损失由擅自处分者赔偿。
二、法律风险与防范建议
法律风险：
- 合同效力风险：单方签字的合同可能因缺乏其他共有人同意而被认定无效，导致交易失败。
- 违约责任风险：若合同因签字瑕疵被认定无效，违约方需承担缔约过失责任或赔偿损失。
- 产权纠纷风险：未签字方可能主张合同无效并要求返还房屋，引发产权纠纷。
防范建议：
- 核实产权情况：在签订合同前，买方应仔细核实房屋的所有权情况，包括产权证、共有情况等，确保所有相关方都已签字同意或已获得必要的授权委托。
- 完善合同手续：若房屋为多人共有，应确保所有共有人共同签署合同或提供有效的授权委托书。必要时，可通过公证方式强化合同效力。
- 保留履约证据：在合同履行过程中，应保存好转账记录、交房凭证等履约证据，以证明合同实际履行情况，为可能出现的纠纷提供有力支持。
三、法律依据
- 根据《中华人民共和国民法典》第三百零一条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。
- 根据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条规定，民事法律行为有效需满足行为人具有相应民事行为能力、意思表示真实、不违反法律行政法规的强制性规定及公序良俗等条件。
总结：卖房时如果只有一个人签字，合同的效力并非绝对有效或无效，而是取决于房屋的所有权归属、相关法律法规的规定以及交易的具体情况。为确保交易安全，建议严格遵循法定程序，核实产权情况，完善合同手续，并保留好履约证据。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。