夫妻按揭房可以通过签订赠与协议或买卖协议的方式，将房产的部分或全部权益约定给父母，但需注意，在房贷未还清前，房产可能设有抵押权，这会影响协议的实际操作和效力。具体分析如下：
签订赠与协议：
- 夫妻双方可以与父母签订赠与协议，明确约定将按揭房的部分或全部权益赠与给父母。
- 但需注意：由于房产处于按揭状态，即存在银行抵押权，因此在赠与协议签订后，可能无法立即办理房产过户手续。因为银行作为抵押权人，通常不会同意在房贷未还清前变更抵押人或抵押物。
- 操作建议：可以先签订赠与协议，并约定在房贷还清后立即办理过户手续。同时，为了保障父母的权益，可以在协议中设定一些保障条款，如夫妻双方需按时偿还房贷，否则需承担违约责任等。
签订买卖协议（名义买卖，实为赠与或部分赠与）：
- 如果夫妻双方希望以更正式的方式将房产权益转移给父母，可以考虑签订买卖协议。但这里的“买卖”可能是名义上的，实际上可能是赠与或部分赠与。
- 需注意：同样由于房产处于按揭状态，签订买卖协议后也无法立即办理过户。此外，如果以买卖形式进行，可能需要支付一定的税费，这会增加交易成本。
- 操作建议：如果确实需要以买卖形式进行，建议咨询专业税务人员，了解相关税费政策，并合理规划交易方式以降低税费负担。同时，在协议中明确约定实际交易性质（如赠与或部分赠与）以及房贷偿还责任等。
法律风险提示：
- 在签订任何协议前，务必确保协议内容合法、有效，并符合相关法律法规的规定。
- 由于房产处于按揭状态，任何涉及房产权益变更的协议都可能受到银行抵押权的限制。因此，在签订协议前，建议与银行沟通，了解银行对房产权益变更的态度和要求。
- 如果夫妻双方在房贷偿还期间出现离婚等情况，房产权益的归属和房贷偿还责任可能会成为争议焦点。因此，在签订协议时，应充分考虑这些因素，并设定相应的保障条款。
建议：在具体操作前，先咨询我这样的专业律师，根据具体情况制定合适的方案，并确保所有协议内容合法、有效，以保障各方的权益。