结论前置：
- 商业业主不交物业费，物业无权停水停电。
- 物业应通过合法途径解决物业费纠纷，而非采取停水停电等不当措施。
详细分析：
一、法律依据与法理分析
法律依据：
- 根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条的规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。若业主违反约定逾期不支付物业费，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。但物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
- 《物业管理条例》第四十四条也明确规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。这意味着物业公司并非水电供应合同的当事人，无权直接中断水电供应。
法理分析：
- 供水、供电合同的双方是业主与供水、供电公司，而物业服务合同的双方是业主与物业公司，这是两种独立的法律关系。
- 物业公司并非供水、供电合同的主体，因此不享有停水停电的权利作为催缴物业费的手段。
- 即使物业服务合同中约定了停水停电作为催缴措施，该约定若违反法律法规的强制性规定，也是无效的。并且，若此措施导致业主基本生活受影响或造成重大损失，业主有权通过法律途径追究物业公司的责任。
二、物业公司的合法处理途径
当商业业主不交物业费时，物业公司应遵循以下合法途径来维护自身权益：
- 协商沟通：首先了解业主拖欠物业费的具体原因，尝试通过友好协商解决问题。
- 发放催缴通知：正式向业主发出催缴通知书，给予合理的考虑和支付时间。
- 利用外部机制：例如，建立与相关机关、事业单位的抄告制度，以督促欠费业主配合物业管理工作。
- 法律诉讼：若上述措施均无效，物业公司可以向人民法院提起诉讼，要求业主支付物业费及相应的滞纳金等费用。这是法律赋予物业公司的正当权利。
三、特殊情形与注意事项
- 合同约定：虽然一般情况下物业公司无权停水停电，但如果业主在与供水、供电公司签订的相关合同中明确约定，当业主不履行缴纳物业费等相关费用的义务时，供水、供电公司有权停止服务，那么供水、供电公司依据此合同条款执行停水停电是有合同依据的。但重要的是，这一行为的主体是供水、供电公司，而非物业公司。
- 紧急避险：在特定情况下，如业主房屋内发生水管破裂、电路故障等可能对公共安全构成威胁的紧急情况，且来不及通知业主时，物业公司为了避免更大的损失和危险，可能会暂时采取停水停电措施以消除危险。这种行为属于合理的紧急避险范畴，但事后物业公司应及时通知业主并协助解决问题。
四、业主的应对措施
若商业业主遇到物业公司以停水停电相威胁的情况，应保留相关证据，如催缴通知、停水停电通知、沟通记录等，并及时向有关部门投诉或寻求法律援助，以维护自己的合法权益。
总结：
商业业主不交物业费时，物业公司无权采取停水停电等不当措施来催缴费用。相反，物业公司应通过合法、合理的途径来解决问题，包括协商、催缴通知、利用外部机制和法律诉讼等。在处理过程中，物业公司应始终遵守法律法规，确保自身行为的合法性和合规性。若业主遇到物业公司的不当行为，也应积极维护自己的合法权益。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。