二房东租商铺时，是否需要跟租户签免责协议，需分情况讨论，核心在于原租赁合同约定、转租合法性及免责条款的合法性。以下为具体分析：

1. 若原租赁合同明确禁止转租，或未明确允许转租且未获原房东书面同意
   此时二房东的转租行为本身可能构成违约，甚至无效。此时签订的“免责协议”可能因转租行为违法而无效，无法真正免责。例如，若原房东因转租解除合同，租户可能直接要求原房东或二房东承担违约责任，免责条款可能被法院认定为“恶意串通损害第三人利益”而无效。
   建议：二房东必须先取得原房东书面同意转租，再考虑免责协议问题。

2. 若原租赁合同允许转租，或原房东事后追认转租合法性
   此时二房东与租户签订的免责协议可能有效，但需满足以下条件：

   • 条款内容合法：免责条款不得违反法律强制性规定（如消防责任、公共安全责任等），也不得完全免除二房东的法定义务（如房屋安全维修义务）。例如，若免责条款约定“房屋漏水导致租户损失，二房东概不负责”，但漏水是因二房东未及时维修导致，则该条款可能因显失公平被认定无效。
     
   • 租户明确知情并同意：免责条款需以显著方式提示租户（如加粗、单独说明），避免因“格式条款未提示”被撤销。例如，若免责条款藏在合同末尾小字中，租户可主张未注意而要求撤销。
     
   • 不损害第三方利益：若免责条款涉及第三方权益（如相邻商铺通行权），可能因损害公共利益而无效。
     

典型场景：若商铺因二房东未办理消防验收导致租户被处罚，即使免责协议约定“消防问题由租户自行负责”，二房东仍可能因未履行法定义务而被追责。

1. 从风险防范角度，二房东可考虑的替代方案
   
   • 明确责任划分：在合同中约定“因二房东原因导致的损失（如房屋结构问题）由二房东承担，因租户使用不当导致的损失由租户承担”，而非笼统免责。
     
   • 购买保险：通过投保财产险、责任险等方式转移风险，比单纯依赖免责协议更可靠。
     
   • 要求租户提供担保：如要求租户缴纳押金或提供担保人，降低违约损失风险。
     

总结：二房东无需“必须”签免责协议，但若想通过合同条款规避部分风险，需确保转租合法、条款合法且租户明确同意。建议根据具体场景设计条款，必要时可提供合同文本细节，我可进一步协助审核。