将农村宅基地卖给外来人员是违纪且违法的行为，这种行为通常会导致合同无效，并可能面临一系列行政措施和法律后果。以下从多个角度为你详细分析：

一、合同效力

根据我国《土地管理法》等相关法律法规，农村宅基地的所有权归农村集体所有，村民仅享有使用权。宅基地使用权的转让通常仅限于本集体经济组织内部成员之间，这是为了保障本集体经济组织成员的居住权益和维护农村土地管理秩序。外来人员不属于本集体经济组织成员，因此，将宅基地卖给外来人员的买卖合同通常会被认定为无效合同。一旦合同被认定无效，双方需恢复原状，即出卖人需返还买受人支付的购房款，买受人则需将宅基地及其地上建筑物归还给出卖人。

二、行政措施

1. 对于出卖人：

   • 失去申请宅基地资格：出卖宅基地后，农村村民将丧失再次从本集体经济组织获得宅基地的权利，即再申请宅基地的，不予批准。
   • 可能面临土地收回：若私自买卖宅基地的行为违反了土地管理相关法律法规和村庄规划，农村集体经济组织有权依法收回宅基地使用权，特别是当该宅基地闲置多年且不符合村庄整体规划布局时。
   • 行政处罚：出卖人还可能面临罚款、没收违法所得等行政处罚措施，具体处罚程度依据违法行为的严重程度而定。

2. 对于买受人：

   • 地上建筑物处理：若买受人在宅基地上未经合法审批新建、改建、扩建房屋等地上建筑物，这些建筑物可能被认定为违法建筑，并面临责令限期拆除、恢复土地原状的处罚。
   • 经济损失：由于买卖合同无效，买受人不仅无法取得宅基地的合法权益，还可能因合同无效而遭受经济损失，包括已支付的购房款及可能的利息损失。

三、刑事责任（较少涉及）

虽然单纯的宅基地卖给外来人员达到刑事犯罪程度的情况相对较少，但如果买卖宅基地的行为涉及到非法转让、倒卖土地使用权，且情节严重，如转让面积较大、获利数额巨大等，则可能会触犯《中华人民共和国刑法》的相关规定，构成非法转让、倒卖土地使用权罪，面临相应的刑事处罚。

四、特殊情形与风险提示

尽管一般情况下农村宅基地不能卖给外来人员，但存在极少数特殊情形，如外村人通过合法途径（如婚嫁、合法的户籍迁移等）将户口迁入宅基地所在的村集体，取得本集体经济组织成员资格后，可能满足宅基地转让的主体要求。然而，这种情况必须严格遵循相关法律程序和规定，且在实际操作中极为罕见。

风险提示：将农村宅基地卖给外来人员存在极大的法律风险和经济损失风险。一旦合同被认定无效，双方将面临恢复原状的义务，且可能因违法行为而受到行政处罚。对于买受人而言，更可能面临无法办理产权登记、无法获得拆迁补偿等严重后果。

五、法律建议

鉴于将农村宅基地卖给外来人员可能面临的诸多法律风险和经济损失，我建议你严格遵守相关法律法规，不擅自将宅基地转让给本集体经济组织以外的人员。如果你有任何关于宅基地转让的疑问或需求，可以直接向我咨询，我会根据你的具体情况提供专业的法律建议。