小区物业一般不能直接和小区电梯公司解除未到期的维保合同，但存在特定情形时可以解除。以下从不同角度进行分析：

一、合同解除的一般原则

根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，合同解除通常包括约定解除和法定解除两种情形。

1. 约定解除：如果物业与电梯公司在维保合同中明确约定了解除合同的条件，当这些条件成就时，物业可以依据合同约定解除合同。

2. 法定解除：在合同没有约定解除条件或者约定的条件未成就时，物业如果想要解除合同，需要符合法定解除的情形。根据《民法典》第五百六十三条，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

   • 因不可抗力致使不能实现合同目的；
   • 在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
   • 当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
   • 当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
   • 法律规定的其他情形。

二、物业解除维保合同的特定考量

1. 服务质量和安全：如果电梯公司的维保服务存在严重质量问题，或者电梯频繁出现故障，对小区居民的生命财产安全构成威胁，物业在催告电梯公司整改无果后，可以依据法定解除情形解除合同。

2. 合同履行不能：如果由于不可抗力（如自然灾害、政府行为等）导致电梯公司无法继续履行维保合同，物业也可以考虑解除合同。但这种情况下，双方通常需要协商解决后续事宜，如已支付费用的退还、已提供服务的结算等。

3. 协商解除：即使合同没有约定解除条件，也不存在法定解除情形，物业和电梯公司仍然可以通过协商一致的方式解除合同。这种情况下，双方需要就解除合同的具体事宜（如解除时间、费用结算、违约责任等）达成一致意见，并签订书面协议。

三、物业解除合同的程序和注意事项

1. 程序合法：物业在解除合同时，必须遵循法定程序。如果合同中有约定解除程序，应按照约定执行；如果没有约定，则应依据《民法典》的相关规定进行。例如，在法定解除情形下，物业通常需要向电梯公司发出书面解除通知，并说明解除合同的理由和依据。

2. 证据充分：物业在解除合同时，应确保有充分的证据支持其解除决定。例如，在电梯公司存在违约行为时，物业应收集并保存相关证据（如维修记录、故障报告、催告通知等），以便在必要时证明其解除合同的合法性。

3. 避免违约：物业在解除合同时，应谨慎评估解除合同可能带来的法律后果。如果解除合同构成违约，物业可能需要承担违约责任（如支付违约金、赔偿损失等）。因此，在解除合同前，物业应充分评估风险，并考虑采取其他措施（如协商、调解等）解决争议。

建议：如果小区物业确实需要解除与电梯公司的维保合同，建议先与电梯公司进行协商，尝试达成一致意见。如果协商无果，再考虑依据法定解除情形或合同约定解除合同，并确保解除程序合法、证据充分。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。