房东与次承租人能否解除合同关系，需分情况讨论，具体如下：
一、基于转租行为的合法性分析
合法转租情形：
- 若承租人经房东同意将租赁物转租给次承租人，且转租期限未超过承租人剩余租赁期限（或虽超过但房东与承租人另有约定），则转租行为合法有效。
- 在此情形下，房东与次承租人之间虽无直接租赁合同关系，但房东作为原出租人，有权基于原租赁合同对次承租人的使用行为进行监督。若次承租人存在违约行为（如擅自改变房屋结构、拖欠租金等），房东可要求承租人履行管理职责，或直接与次承租人协商解除转租合同（需承租人同意或转租合同中有相关约定）。
非法转租情形：
- 若承租人未经房东同意擅自转租，房东有权依据《中华人民共和国民法典》第七百一十六条第二款的规定，直接解除与承租人的租赁合同。
- 合同解除后，次承租人与承租人之间的转租合同因失去基础而无法继续履行，次承租人需返还租赁物。此时，房东与次承租人之间虽无直接合同关系，但房东有权要求次承租人腾退房屋。若次承租人拒绝，房东可通过法律途径主张权利。
二、基于合同相对性原则的突破
三方协商解除：
- 在转租关系中，房东、承租人与次承租人可通过协商一致解除转租合同。例如，因经营策略调整、房屋改造等原因，三方可就合同解除、租金结算、物品归还等事项达成协议。
- 协商解除时，应签订书面协议，明确各方的权利义务，以避免后续纠纷。
房东直接与次承租人签订解除协议：
- 在特定条件下（如承租人失联、转租合同中有相关约定等），房东可能与次承租人直接签订解除协议。但需注意，此行为可能涉及对原租赁合同的变更或补充，需确保不违反法律规定和损害他人利益。
- 建议操作：在签订解除协议前，房东应确认承租人的态度（如是否同意解除转租合同），并保留相关证据（如书面通知、聊天记录等）。
三、基于法定解除条件的行使
次承租人违约：
- 若次承租人存在违约行为（如拖欠租金、擅自转租、损坏房屋等），房东可要求承租人履行管理职责，或依据原租赁合同中的相关条款（如转租管理条款）主张权利。
- 若原租赁合同中明确约定，在次承租人违约时房东有权解除合同，则房东可依据该约定行使解除权。
不可抗力或合同目的无法实现：
- 因不可抗力（如自然灾害、政府征收等）导致租赁房屋无法继续使用，或合同目的无法实现时，房东、承租人与次承租人均有权解除合同。
- 解除时，应遵循法定程序，包括通知对方、办理交接手续等。
四、实际操作中的注意事项
明确解除原因与责任：
- 在签订解除协议前，应明确解除的原因和责任归属。例如，是因次承租人违约导致解除，还是因不可抗力等因素导致无法继续履行转租合同。
处理租金与押金问题：
- 解除协议中应明确租金的退还方式、时间以及押金的处理情况。若次承租人已支付部分或全部租金及押金，应根据实际情况进行结算和退还。
确认物品归还与场地清理：
- 次承租人应按照协议要求归还租赁物品并清理场地。房东应在验收后确认无误，并在必要时提供书面确认文件。
违约责任与争议解决：
- 协议中应明确双方的违约责任和争议解决方式。若一方违反协议约定，应承担相应的法律责任；若发生争议，双方应首先通过友好协商解决；协商不成的，可依法向有管辖权的人民法院提起诉讼。
总结来说，房东与次承租人能否解除合同关系，取决于转租行为的合法性、合同相对性原则的突破以及法定解除条件的行使。在实际操作中，建议各方遵循法定程序，明确权利义务，以避免法律纠纷。如有具体法律问题，可直接向我咨询。