结论前置：原房东在房屋租赁合同有效期内，不能仅以出售房屋为由单方面解除与租客的租赁合同，除非租赁合同中有特别约定且该约定合法有效。

详细解释：

1. “买卖不破租赁”原则：

   • 根据《中华人民共和国民法典》第七百二十五条的规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。这意味着，即使房东将房屋出售给新的买家，原租赁合同仍然有效，新房东需要继续履行这份合同，包括租金收取、维修义务等条款。
   • 承租人有权按照原租赁合同约定的租金标准、租赁期限等条件继续使用该房屋，直至租赁期限届满。

2. 房东应履行的义务：

   • 房东在卖房时，应尊重并继续履行与租客的租赁合同，不得随意解除合同或提高租金，损害承租人的合法权益。
   • 新房东同样需要遵守原租赁合同的各项条款，直到合同期满或双方协商一致提前终止。

3. 解除租赁合同的特殊情形：

   • 协商一致解除：如果承租人与房东能够就提前解除租赁合同达成一致意见，双方可以通过签订解除协议等方式，协商解除租赁合同。此时，双方应按照协商确定的内容处理后续事宜，如退还剩余租金、支付违约金等。
   • 租赁合同中的特别约定：如果租赁合同中明确约定了在房东出售房屋时合同可以自动解除等类似条款，并且这些条款不违反法律法规的强制性规定，也不违背公序良俗，那么房东依据这样的约定解除合同可能是被允许的。但即便如此，房东也可能需要按照合同约定给予承租人一定的经济补偿。
   • 承租人存在违约行为：若承租人违反租赁合同约定的行为，且达到合同约定或法律规定的解除条件，房东有权解除合同。例如，承租人未经房东同意擅自转租房屋、逾期支付租金达到一定期限等。

4. 房东违法解除合同的后果：

   • 如果房东在不具备法定或约定解除情形下，仅仅因为要卖房就单方面解除租赁合同，那么房东的行为构成违约。承租人可以要求房东承担违约责任，包括继续履行合同、赔偿损失等。损失可能包括搬家费用、寻找新住处期间额外支出的费用，以及如果承租人对房屋进行了装修，并且按租赁期限合理分摊了装修费用，那么因合同提前解除导致的装修残值损失也应由房东赔偿。

建议与注意事项：

• 作为房东，在卖房前应充分了解当地的法律法规和政策，确保自己的行为合法合规。如果确实需要解除租赁合同，应与租客进行友好协商，并按照法律规定的程序进行操作。
• 作为租客，也应了解自己的权益，如遇到房东违法解除合同的情况，应及时采取措施维护自己的合法权益，如要求房东继续履行合同或赔偿损失等。

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