在房产交易中，若卖家收了订金后跑路，您可以通过以下途径维护自身权益：

1. 立即固定证据
   首先需收集所有与交易相关的证据，包括但不限于：

   • 订金支付凭证（转账记录、收据等）；
     
   • 书面或电子形式的购房合同、协议（即使未签署正式合同，聊天记录、邮件等也可作为辅助证据）；
     
   • 卖家身份信息（身份证复印件、联系方式等）；
     
   • 沟通记录（如卖家承认收款后失联的录音、短信、微信等）。
     这些证据是后续维权的关键，务必完整保留。

2. 尝试协商与报警

   • 协商：若卖家尚未完全失联，可尝试通过中间人（如中介、共同熟人）联系卖家，要求其返还订金或继续履行合同。
     
   • 报警：若卖家明确拒绝返还且失联，可能涉嫌诈骗（尤其是虚构房产信息或故意隐瞒无法交易的事实）。此时应立即向公安机关报案，提供证据并说明情况。若警方立案，卖家可能面临刑事处罚，同时您可通过刑事附带民事诉讼追偿损失。

3. 民事诉讼追偿
   若报警后未立案或刑事追偿不足，可向法院提起民事诉讼：

   • 案由选择：以“房屋买卖合同纠纷”或“不当得利纠纷”起诉卖家，要求返还订金并赔偿损失（如利息、维权费用等）。
     
   • 诉讼策略：
     
     • 若卖家仅是违约（如因房价上涨反悔），可主张其承担违约责任（如双倍返还订金，若合同中有约定）；
       
     • 若卖家存在欺诈（如伪造房产证、冒充房主），可主张撤销合同并要求赔偿全部损失。
       
   • 执行问题：若卖家无财产可供执行，可申请法院将其列入失信被执行人名单，限制其高消费及出行，增加其履行压力。

4. 中介责任追责（如有）
   若交易通过中介完成，且中介存在过错（如未核实卖家身份、房产权属等），可要求中介承担相应赔偿责任。需注意：

   • 中介责任通常以“过错程度”为限，需证明其未尽到审慎义务；
     
   • 可在起诉卖家时，将中介列为共同被告或第三人。

温馨提示：房产交易中，订金与定金法律性质不同。若合同明确约定为“定金”，卖家违约时您可主张双倍返还；若为“订金”，则通常仅能要求原额返还。因此，签订合同时务必明确条款性质，避免歧义。

如有进一步疑问或需协助处理具体案件，欢迎随时向我咨询。