结论前置：不住的房子，业主一般仍需按照物业服务合同的约定缴纳物业费，但部分地区对空置房物业费有减免政策，具体减免幅度和条件因地区而异。若物业公司服务质量不达标或存在特定情形，业主可申请费用减免或拒缴。以下是对这一问题的详细分析：
一、法律依据与基本规定
法律约束：
- 根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条，建设单位或业主委员会与物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。这意味着，一旦物业服务合同依法成立，业主就必须受其约束，并按照合同约定履行支付物业费的义务。
- 根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。因为物业服务企业提供的服务（如小区安保、清洁、绿化养护、设施设备维护等）是针对整个小区公共区域和全体业主的，而非仅针对个别业主。
缴纳时间：
- 物业费的缴纳时间通常从购房者实际收房之次月开始计算。
二、空置房物业费的处理
空置房认定：
- 空置房一般需同时满足连续空置一定时间以上（如6个月，具体以当地政策为准，部分地区以水电燃气用量为关键依据，如每月用电量≤5度）且房屋未装修或未投入使用的条件。
- 业主需完成报备手续，向物业或社区提交空置声明、房屋钥匙托管证明等材料。
减免政策：
- 部分城市对于空置房物业费有减免政策，减免幅度一般在10%-30%左右，具体减免比例和条件由各地自行规定。例如，有的地方规定空置房物业费可按70%缴纳。
- 业主需根据当地政策和物业服务合同的具体条款来确定是否能享受减免。
三、特殊情况下的物业费处理
服务质量不达标：
- 若物业公司提供的服务质量不达标，如财务不透明、拒绝公示公共收益收支明细、小区环境脏乱差、安保措施不到位等，业主可凭证据申请费用减免或拒缴。
特定“红线”情形：
- 在特定情况下，业主可完全拒缴物业费，包括但不限于：开发商延期交房导致业主未实际接收房屋、未签订物业服务合同、物业擅自增加收费项目或提高收费标准、物业挪用公共收益等。
四、法律责任与后果
逾期不交纳的后果：
- 业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳。
- 逾期仍不交纳的，物业服务企业有权向人民法院起诉。一旦法院判决业主败诉，业主不仅需要补交物业费，还可能面临滞纳金甚至信用惩戒。
物业公司的权利：
- 物业公司有权通过法律途径追讨欠费，确保物业服务的正常进行。但物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
总结与建议：不住的房子，业主一般仍需缴纳物业费，但可根据当地政策和物业服务合同的具体条款申请空置房物业费减免。在物业公司服务质量不达标或存在特定情形下，业主有权申请费用减免或拒缴。为避免不必要的法律纠纷，建议业主按时足额交纳物业费，并关注物业服务质量，如发现问题及时与物业公司沟通或向相关部门投诉。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。