关于房屋不住时物业费如何交纳的问题，根据我国相关法律法规及地方政策，以下为您提供详细解答：

一、法律依据与基本原则

1. 法律约束：

   • 根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条和第九百四十四条的规定，业主与物业服务人之间订立的物业服务合同具有法律约束力，业主需按照约定支付物业费，不得以未接受或无需接受服务为由拒绝支付。

2. 公共性服务费用：

   • 物业费主要是为小区公共区域和设施提供服务所收取的，如公共设施的日常运行、维修和保养，绿化管理、保安、保洁等。这些服务成本不会因个别房屋的空置而减少，因此业主仍需交纳物业费。

二、空置房物业费的处理

1. 空置房认定：

   • 通常需满足连续空置一定时间（如6个月以上），且房屋未装修或未投入使用，同时需向物业或社区提交空置声明、房屋钥匙托管证明等材料进行报备。

2. 减免政策：

   • 部分地区对空置房物业费有减免政策，减免幅度和条件因地区而异。例如，有的地方规定空置期间按一定比例（如20%或70%）缴纳物业费。
   • 业主需根据当地政策和物业服务合同的具体条款来确定是否能享受减免，并办理相关手续。

三、特殊情况下的物业费处理

1. 服务质量不达标：

   • 若物业公司提供的服务质量不达标，业主可凭证据申请费用减免或拒缴。例如，财务不透明、拒绝公示公共收益收支明细等。

2. 特定“红线”情形：

   • 在特定情况下，业主可完全拒缴物业费，如开发商延期交房、未签订物业服务合同、物业擅自增加收费项目、物业挪用公共收益等。

四、法律责任与后果

1. 逾期不交纳的后果：

   • 业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会将督促其限期交纳。逾期仍不交纳的，物业服务企业有权向人民法院起诉。一旦法院判决业主败诉，业主不仅需补交物业费，还可能面临滞纳金甚至信用惩戒。

2. 物业公司的权利：

   • 物业公司有权通过法律途径追讨欠费，以确保物业服务的正常进行。

五、建议与总结

• 建议：业主在房屋空置时，应主动向物业了解当地的空置房物业费政策，并按照规定办理相关手续。同时，关注物业服务质量，如有不达标情况，及时与物业沟通并保留证据。
• 总结：房屋不住时，业主仍需按物业服务合同约定缴纳物业费，但可根据当地政策和物业服务合同的具体条款申请空置房物业费减免。在特定情况下，业主有权申请费用减免或拒缴。逾期不交纳物业费将面临法律责任，因此业主应按时足额交纳物业费，并维护自身合法权益。