买家属院无法过户的情况下，公证和协议在一定条件下是有效的，但存在法律风险和限制。以下从不同角度为您详细分析：
一、公证的效力
公证的证明作用：
- 公证是公证机构根据自然人、法人或者其他组织的申请，依照法定程序对民事法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性予以证明的活动。
- 在买家属院无法过户的情况下，公证可以证明双方签订的买卖合同或协议是真实、合法的，但这并不意味着公证能直接解决过户问题。
公证的局限性：
- 公证不能改变物权归属。即使买卖合同或协议经过公证，如果由于政策、法律或其他原因导致无法过户，买方仍然无法取得房屋的所有权。
- 公证不能对抗第三人。如果卖方在公证后将房屋再次出售给第三人，并且第三人善意取得房屋所有权，买方可能面临无法追回房屋的风险。
二、协议的效力
协议的法律约束力：
- 双方签订的买卖合同或协议，只要内容合法、双方意思表示真实，就具有法律约束力。
- 在买家属院无法过户的情况下，协议可以规定双方的权利和义务，如卖方有义务协助买方办理过户手续，买方有义务支付房款等。
协议的风险与限制：
- 无法过户的风险：如果由于政策、法律或其他原因导致无法过户，买方可能面临无法取得房屋所有权的风险。此时，买方可以依据协议要求卖方承担违约责任，但无法直接取得房屋。
- 协议履行的不确定性：如果卖方不履行协议中的义务，如拒绝协助办理过户手续，买方可能需要通过法律途径来维护自己的权益，这可能会增加诉讼成本和时间成本。
三、特殊情况下的处理
政策性原因无法过户：
- 如果由于政策性原因（如限购政策、房屋性质等）导致无法过户，双方可以协商解除合同或协议，并根据实际情况承担相应的责任。
- 在某些情况下，双方也可以约定在政策允许时再办理过户手续，并签订补充协议来明确双方的权利和义务。
法律障碍导致无法过户：
- 如果由于法律障碍（如房屋被查封、抵押等）导致无法过户，买方应谨慎考虑是否继续购买该房屋。
- 如果买方决定继续购买，应在协议中明确卖方应承担的责任和义务，以及买方在无法过户时的救济措施。
四、法律建议
在签订协议前进行尽职调查：
- 买方在签订买卖合同或协议前，应对房屋的权属、性质、是否存在法律障碍等进行尽职调查，以确保自己能够顺利取得房屋所有权。
明确协议条款：
- 在签订协议时，双方应明确约定房屋的价格、付款方式、过户时间、违约责任等条款，以避免未来发生纠纷。
考虑公证与律师见证：
- 虽然公证不能直接解决过户问题，但可以在一定程度上证明协议的真实性和合法性。此外，双方也可以考虑邀请律师进行见证，以增加协议的法律效力。
及时咨询专业律师：
- 如果在买卖过程中遇到法律问题或纠纷，双方应及时咨询专业律师，以便得到专业的法律建议和帮助。
总结来说，买家属院无法过户的情况下，公证和协议在一定条件下是有效的，但存在法律风险和限制。双方在签订协议前应进行尽职调查，明确协议条款，并考虑公证与律师见证等方式来增加协议的法律效力。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。