工业用地进行全域土地整治时，是否需要调整用地性质，需结合具体整治目标、规划要求及现行法律法规综合判断，通常存在以下两种情形：
1. 若整治仅涉及土地利用效率提升或生态修复，无需调整用地性质
根据《土地管理法》第四条及《自然资源部关于开展全域土地综合整治试点的通知》（自然资发〔2019〕194号），全域土地整治的核心目标包括：
- 优化国土空间布局：通过拆旧建新、土地复垦等方式整合零散地块，提升土地利用效率；
- 改善生态环境：对受损土地进行生态修复（如土壤改良、植被恢复）；
- 保障耕地数量：通过“占补平衡”补充耕地资源。
若整治行为未改变土地用途（例如：将零散工业用地整合为集中连片工业区，或对闲置工业用地进行绿化改造），则无需办理用地性质变更手续，但需符合以下条件：
- 符合当地国土空间规划（如控制性详细规划）；
- 未突破原工业用地容积率、建筑密度等规划指标；
- 涉及生态修复的，需通过环境影响评价。
2. 若整治涉及土地用途变更（如工业转商业、住宅或公共设施），必须依法调整用地性质
根据《土地管理法》第五十六条及《城乡规划法》第三十八条，土地用途变更需履行以下程序：
- 规划调整：由地方政府编制国土空间规划修改方案，报原审批机关批准；
- 协议出让或补缴出让金：工业用地变更为经营性用地（如商业、住宅）的，需通过招标、拍卖、挂牌方式重新出让，或由原土地使用权人补缴土地出让金差价；
- 审批备案：完成规划调整后，需向自然资源主管部门申请办理《建设用地规划许可证》变更手续。
典型案例：某市将旧工业区改造为科技创新园区，若原工业用地规划为“新型产业用地（M0）”，则属于用地性质微调，仅需办理规划变更；若直接变更为商业用地，则需重新招拍挂出让。
实务建议
- 提前核查规划：整治前需确认土地是否位于当地国土空间规划确定的“允许建设区”或“有条件建设区”，避免因规划冲突导致项目停滞；
- 评估成本风险：用途变更需承担补缴出让金、拆迁补偿等额外成本，需通过财务测算评估可行性；
- 关注政策红利：部分地区对全域土地整治项目提供容积率奖励、税收减免等优惠政策，可主动向自然资源部门申请。
如需进一步分析具体项目的合规性或操作路径，可直接向我咨询，我将结合项目所在地政策提供针对性方案。