结论：民间借款中土地抵押未登记，抵押权未设立，不具有对抗第三人的法律效力，但抵押合同本身可能仍然有效。以下从不同角度详细分析：
一、土地抵押未登记的法律后果
抵押权未设立：
- 根据《中华人民共和国民法典》第四百零二条：“以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”土地属于不动产，其抵押权的设立必须依法办理抵押登记，否则抵押权不成立。
不具有对抗第三人的法律效力：
- 未登记的土地抵押，不仅抵押权未设立，而且无法对抗善意第三人。这意味着，如果借款人将土地再次抵押或转让给第三人，且第三人不知情且支付了合理对价，那么第三人将取得土地的合法权利，原抵押权人无法主张其抵押权。
二、抵押合同的有效性
合同效力与抵押权设立的区别：
- 抵押合同的效力与抵押权的设立是两个不同的概念。抵押合同是双方当事人就抵押事宜达成的协议，其效力取决于合同本身的合法性和双方当事人的意思表示。而抵押权的设立则需要依法办理抵押登记。
未登记不影响合同效力：
- 即使土地抵押未登记，抵押合同本身仍然可能有效。如果合同内容合法、双方当事人意思表示真实且没有违反法律、行政法规的强制性规定，那么合同将具有法律效力。但是，由于抵押权未设立，抵押权人无法依据合同主张抵押权。
三、法律建议
及时办理抵押登记：
- 为了确保抵押权的设立和对抗第三人的法律效力，建议在签订抵押合同后及时办理抵押登记手续。这是保障抵押权人权益的重要措施。
审查合同条款：
- 在签订抵押合同时，应仔细审查合同条款，确保合同内容合法、明确且双方当事人的权利义务清晰。这有助于减少因合同条款不明确而引发的纠纷。
寻求法律帮助：
- 如果对土地抵押的相关法律问题存在疑问或不确定，建议寻求专业律师的法律帮助。律师可以根据具体情况提供针对性的法律建议和解决方案。
四、可能面临的法律后果
抵押权无法实现：
- 如果土地抵押未登记且借款人无法履行还款义务，抵押权人可能无法通过行使抵押权来实现其债权。这将给抵押权人带来经济损失。
合同纠纷风险：
- 如果抵押合同存在瑕疵或双方当事人对合同条款存在争议，可能引发合同纠纷。这将增加当事人的诉讼成本和时间成本。
举例说明：假设甲向乙借款100万元，并以自己名下的一块土地作为抵押。双方签订了抵押合同但未办理抵押登记。后来甲无法履行还款义务，乙主张行使抵押权。由于土地抵押未登记，乙的抵押权未设立，无法对抗第三人。如果甲将土地转让给丙且丙不知情并支付了合理对价，那么丙将取得土地的合法权利，乙无法主张其抵押权。但是，如果抵押合同内容合法且双方当事人意思表示真实，乙仍然可以依据合同向甲主张违约责任或要求赔偿损失。
总结：民间借款中土地抵押未登记将导致抵押权未设立且不具有对抗第三人的法律效力。为了保障抵押权人的权益，建议及时办理抵押登记手续并仔细审查合同条款。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。