开发商破产时，已办理预告登记的房屋原则上具有排除其他债权人的效力，购房者有权要求继续履行合同并办理产权登记。以下从不同角度详细分析：
- 预告登记的法律效力
根据《民法典》第221条，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的（如再次出售、抵押），不发生物权效力。这意味着：
- 若购房者已支付全部或部分房款并办理预告登记，开发商破产时，该房屋不属于破产财产，管理人无权擅自处置（如拍卖抵债）。
- 购房者有权要求开发商继续履行合同，完成产权过户登记，且该权利优先于其他普通债权人（如工程款债权人、银行抵押权人）。
- 购房者已付全款的情况
若购房者已支付全部房款并办理预告登记：
- 权利优先性：购房者属于“消费者购房人”，根据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，其权利优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权等其他债权。
- 处理方式：管理人应继续履行合同，协助购房者办理产权登记。若房屋已建成，购房者可直接取得房屋所有权；若未建成，可要求返还房款及赔偿损失（但需以开发商破产财产为限）。
- 购房者仅支付部分房款的情况
若购房者仅支付部分房款（如首付）并办理预告登记：
- 权利受限：购房者仍享有合同履行请求权，但需补足剩余房款后才能办理产权登记。
- 管理人选择权：根据《企业破产法》第18条，管理人有权选择继续履行合同或解除合同：
- 继续履行：购房者需在管理人指定期限内支付剩余房款，完成后取得房屋所有权。
- 解除合同：若购房者无法补足房款，管理人可解除合同，购房者仅能作为普通债权人申报债权（按破产程序受偿，优先级较低）。
- 特殊情形：房屋未建成或无法交付
若开发商破产时房屋未建成或无法交付：
- 合同目的落空：购房者可依据《民法典》第563条主张解除合同，并要求返还已付房款及赔偿损失（如利息、维权费用）。
- 破产财产分配：若开发商财产不足以清偿全部债务，购房者作为普通债权人的受偿顺序较后，可能面临部分或全部损失。
建议：
- 购房者应尽快收集付款凭证、预告登记证明等证据，向管理人主张权利。
- 若管理人拒绝履行合同，可向法院申请强制执行或提起破产衍生诉讼，确认优先受偿权。
- 涉及复杂情况（如开发商恶意转移资产、多轮抵押），建议委托律师介入，通过法律程序最大化保障权益。
如有进一步疑问，可直接向我咨询，我会结合具体案情为您详细分析。