结论：村委将建设的楼房卖给外村村民和城镇居民，该买卖合同在一般情况下是无效的。但在特殊情况下，如经过合法审批程序，合同可能有效。以下是对此问题的详细分析：
一、法律依据与无效原因
法律依据：
- 根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，农村宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。农村村民一户只能拥有一处宅基地，且宅基地的取得需要满足一定的条件，如具有本集体经济组织成员资格等。
- 《民法典》第五百九十七条也明确规定，涉及宅基地转让的，而宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。
- 此外，相关法律法规如《土地管理法》第六十二条第三款、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》、国务院办公厅《关于加强土地转让严禁炒卖土地的通知》等，均禁止非本村村民购置农村宅基地。
无效原因：
- 违反法律强制性规定：将房屋出售给非本村村民或城镇居民，实际上是对宅基地使用权的一种变相转让，这违反了《土地管理法》等相关法律法规的强制性规定。根据《民法典》第一百五十三条，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。
- 无法办理产权过户登记：由于购买者不具备本村集体经济组织成员资格，无法依法取得宅基地使用权，也就无法办理房屋产权过户登记手续。根据《民法典》第二百零九条，不动产物权的转移需经依法登记才发生效力，未经登记不发生效力。
二、特殊情况及司法实践中的考量因素
特殊情况：
- 在某些特殊情况下，如符合一定条件并经过相关部门审批，房屋买卖合同可能会被认定为有效。例如，在城乡结合部地区，因城市发展规划等原因，对农村房屋的流转有特殊政策规定，且购买者符合相应条件并办理了合法的审批手续，此时合同可能有效。
- 若经过相关部门的合法审批程序，如依法办理了土地征用、宅基地审批等手续，使非本集体经济组织成员具备合法的用地资格，那么房屋买卖合同也可能被认定为有效。但这种情况较为罕见，且需要严格的审批程序。
司法实践中的考量因素：
- 法院在认定合同效力时，会综合考虑各种因素，如购买者是否已经实际占有和使用房屋多年、是否对房屋进行了重大修缮和添附、出售房屋的村委或村民是否反悔等，以平衡双方当事人的利益。然而，总体而言，在没有合法合规的特殊情况下，这类合同一般会被认定为无效。
三、法律建议
对于村委：
- 村委在出售楼房时，应严格遵守相关法律法规，确保购买者具备本村集体经济组织成员资格，或经过合法审批程序使非本集体经济组织成员具备合法的用地资格。
- 在签订买卖合同前，应充分告知购买者相关法律法规和政策规定，避免因信息不对称而导致合同无效或产生纠纷。
对于购买者：
- 购买者在购买农村楼房时，应谨慎审查自己的身份和资格，确保自己具备购买资格或已经过合法审批程序。
- 在签订买卖合同前，应充分了解相关法律法规和政策规定，咨询专业律师或相关部门，以避免不必要的法律风险。
纠纷解决：
- 若因房屋买卖合同产生纠纷，双方应首先尝试通过协商解决。若协商无果，可寻求法律途径解决，如向法院提起诉讼或申请仲裁等。
综上所述，村委将建设的楼房卖给外村村民和城镇居民的买卖合同在一般情况下是无效的。但在特殊情况下，如经过合法审批程序，合同可能有效。因此，在进行此类房屋交易时，应充分了解相关法律法规和政策规定，以避免不必要的法律风险。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。