结论前置：房屋买卖合同没签但已经给了定金，定金能否退还主要取决于未能签订合同的原因及双方当时的约定。以下是具体分析：

1. 因开发商原因导致合同无法签订

   • 情形：若开发商存在过错，如欺诈行为、隐瞒房屋重要信息（如抵押、质量问题）、擅自变更规划或设计等，导致房屋买卖合同未能签订。
   • 法律依据：根据《中华人民共和国民法典》第五百八十七条，若收受定金的一方不履行债务或履行不符合约定，致使合同目的无法实现，应双倍返还定金。
   • 结果：购房者有权要求开发商双倍返还定金。

2. 因购房者自身原因拒绝签订合同

   • 情形：若购房者因个人原因改变主意，不愿签订房屋买卖合同，如改变购买意愿、未能按约定时间或地点与开发商签订合同等。
   • 法律依据：同样根据《中华人民共和国民法典》第五百八十七条，给付定金的一方不履行债务或履行债务不符合约定，致使合同目的无法实现时，无权请求返还定金。
   • 结果：购房者无权要求退还定金。

3. 因不可归责于双方的事由导致合同未能签订

   • 情形：若因不可预见、不可避免且不能克服的客观原因导致双方未能签订房屋买卖合同，如政府出台新的限购、限贷政策，导致购房者失去购房资格或无法获得预期贷款额度，或者发生自然灾害、战争等不可抗力事件。
   • 法律依据：此情形符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，因不可归责于当事人双方的事由导致合同未能订立的，出卖人应返还定金。
   • 结果：开发商应退还定金给购房者。

4. 有明确的书面约定

   • 情形：如果双方有关于定金退还的明确书面约定，并且符合约定条件。
   • 结果：购房者可以依据该约定主张退还定金。

建议与指导：

• 在处理定金退还问题时，首先应与开发商进行协商，尝试达成和解。
• 若协商不成，购房者应收集相关证据（如认购协议、定金收据、沟通记录等），以便后续维权。
• 在涉及定金问题时，双方应尽快协商签订正式的房屋买卖合同，以明确权利和义务，避免类似纠纷的发生。

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