当债务人将其住房已经抵押给银行进行贷款，而同时他又欠您款项时，作为债权人，您确实需要采取一系列策略来有效维护自己的权益。以下是一个详细且深入的解答，希望能对您有所帮助：

一、明确债权债务关系

首先，您需要详细梳理与债务人之间的借款合同、借条、转账记录、聊天记录等所有相关证据。这些证据是确认您债权清晰、合法、有效的关键，它们将形成完整的证据链，为您后续的维权行动提供有力支持。同时，您还需要根据这些证据准确计算欠款金额，包括本金、利息以及可能产生的违约金，并明确还款期限。如果双方没有约定还款期限，那么您应给予债务人一个合理的准备时间。

二、全面了解房产抵押状况

接下来，您需要通过不动产登记中心等权威部门查询该房产的抵押详情。这包括抵押金额、期限、担保的债务范围等关键信息。通过这些信息，您可以评估房产的权利负担和剩余价值，从而判断您的债权在房产价值中所占的比例。此外，您还需要确认银行的抵押是否合法有效，包括抵押登记手续和合同条款的合规性。如果发现抵押存在瑕疵或不合规之处，这可能对您的债权实现产生有利影响。

三、积极与债务人沟通协商

在明确了债权债务关系和房产抵押状况后，您应主动联系债务人，了解其还款能力和意愿。通过友好协商，您可以尝试制定一个可行的还款计划，并明确告知债务人不还款的法律后果。如果债务人无力现金偿还，但房产价值较高，您还可以考虑协商以房抵债的方案。不过，这一方案需要确保合法合规，并且需要得到银行的同意。

四、密切关注房产处置动态

如果债务人无法按时还款，银行可能会启动房产拍卖程序。因此，您需要密切关注拍卖时间、地点、底价等信息。一旦拍卖开始，您有权参与并出价，以争取房产的优先受偿权。拍卖所得将优先用于偿还银行的贷款，剩余款项则可用于偿还您的债权。

五、采取必要的法律措施

如果协商无果，或者您发现债务人有转移财产等风险，那么您应及时采取法律措施来维护自己的权益。这包括向法院申请财产保全，防止财产流失；提起诉讼，提交充分证据，通过法律途径追讨欠款；以及在法院判决胜诉后，申请强制执行。在执行过程中，银行享有优先受偿权，但剩余款项仍可用于偿还您的债权。

六、注意诉讼时效与寻求专业帮助

最后，您需要注意欠款纠纷的诉讼时效问题。务必及时主张自己的权利，避免因超过诉讼时效而丧失胜诉权。同时，在整个过程中，我建议您咨询专业律师的意见。律师可以为您提供更详细的法律建议和操作指导，确保您的合法权益得到最大程度的维护。

综上所述，面对债务人住房已抵押银行贷款的情况，您需要明确债权债务关系、全面了解抵押状况、积极与债务人沟通协商、密切关注房产处置动态、采取必要的法律措施，并注意诉讼时效与寻求专业帮助。希望这些建议能对您有所帮助。