关于土地中介费是由买方还是卖方承担的问题，这并没有一个固定的法律答案，而是主要取决于买卖双方与中介之间的协商约定，以及具体的交易情况和地区习惯。以下是我为您详细梳理的几种常见情况及相应的分析：
一、常见支付情况
买方承担：
- 在许多土地交易或房产交易中，尤其是当买方更为主动地寻求中介服务时，买卖双方和中介可能会约定由买方支付中介费。买方支付中介费，通常是为了获取土地信息、协助看地、谈判价格等中介服务。费用比例一般根据市场行情和土地价值来协商确定，可能在土地交易价格的1%至3%左右，但具体比例会因地区和交易情况而异。
卖方承担：
- 当卖方急于出售土地，希望借助中介的资源和渠道快速达成交易时，可能会主动提出承担中介费。卖方支付中介费，通常是为了吸引更多潜在买家，提高交易的成功率。费用比例同样会参照市场行情和土地价值来协商确定。
买卖双方共同承担：
- 在某些情况下，买卖双方可能会协商共同承担中介费。这种方式体现了公平原则，能平衡双方在交易中的成本支出。具体比例由双方根据实际情况协商确定，可能是各承担一部分，或者按照其他约定的比例划分。
特殊约定：
- 在某些特殊的交易约定或中介合同中，也可能会约定其他支付方式。例如，可能由特定一方（非常规方）支付，或者按照特定条件支付等。这些特殊约定应以书面合同或明确的口头约定为准，并应在合同中详细注明，以避免后续纠纷。
二、法律建议
明确约定：
- 无论哪一方承担中介费，都应当在相关合同或协议中明确注明。包括支付方式（如一次性支付、分期支付等）、金额、支付时间等关键条款。明确的约定有助于避免后续产生不必要的纠纷，确保双方的权益得到保障。
遵循行业惯例：
- 在没有明确约定的情况下，可以参照行业惯例来确定中介费的支付主体和比例。行业惯例通常反映了市场的一般做法和双方的合理预期，可以作为协商的参考依据。
协商解决争议：
- 如果双方对中介费的支付主体存在争议，应首先尝试通过协商方式解决。协商不成的，可以向相关行业协会、消费者协会寻求帮助，或者通过诉讼等法律途径来解决争议。
综上所述，土地中介费由买家出还是卖家出，并没有固定的答案。它主要取决于双方的协商约定以及具体的交易情况和地区习惯。在签订涉及中介服务的合同时，务必明确中介费的支付方式、金额和支付时间等关键条款，以确保双方的权益得到妥善保护。