契税的法定缴纳义务人是买方，但具体由哪方实际承担需结合合同约定及实际履行情况综合判断。以下从法律规范、合同约定、实务操作三个角度展开分析：

一、法律规范层面：契税法定纳税义务人为买方

根据《中华人民共和国契税法》第一条、第九条明确规定：
在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。即房屋买卖中，买方是法定纳税义务人，需在办理权属转移登记前缴纳契税。若未缴纳，税务机关将向买方追缴税款及滞纳金。

二、合同约定层面：双方可自行约定税款承担方

1. 合同有效约定优先
   若买卖合同中明确约定“契税由卖方承担”，该条款不违反法律强制性规定，属于双方对税款实际承担方的自由约定，合法有效。此时虽法定纳税义务人仍为买方，但卖方需按合同约定向买方支付契税款项，或由卖方直接以买方名义缴纳。
   例：合同约定“卖方承担本次交易所有税费”，则卖方需负责契税缴纳。

2. 约定不明时的处理原则
   若合同未明确约定税款承担方，则按法定纳税义务人（买方）执行。实务中，部分地区交易习惯可能默认卖方承担部分税费（如增值税、个税），但契税通常仍由买方承担，需结合当地政策及交易习惯判断。

三、实务操作层面：需关注合同履行细节

1. 合同条款与实际履行的一致性
   即使合同约定卖方承担契税，若卖方未实际履行，买方仍需先行缴纳以完成过户，后续可依据合同向卖方追偿。建议合同中明确约定违约责任（如逾期付款的违约金），以保障买方权益。

2. “不满2年”房屋的特殊影响
   房屋持有不满2年转让的，卖方需缴纳增值税及附加（通常为成交价的5.3%），但该税种与契税无关。契税税率仍按买方名下房产套数、面积等因素确定（首套房90㎡以下1%，90㎡以上1.5%；二套房统一3%），与房屋持有年限无关。

建议行动

1. 审查合同条款：重点查看“税费承担”条款，确认契税的具体约定；
   
2. 留存付款凭证：若卖方承诺承担契税，需保留其支付税款的转账记录或书面确认；
   
3. 咨询税务机关：过户前可向当地税务局确认契税计算方式及纳税流程，避免纠纷。
   

如有其他合同条款解读或纠纷处理需求，可直接向我咨询。