结论前置：您房屋被他人擅自出租，现想起诉主张租金收益，可根据《民法典》第321条、第240条及侵权责任相关规定，结合具体情形选择不同计算方式。以下是具体分析：

一、若对方构成“无权处分”或“无权代理”，您可主张“不当得利返还”

根据《民法典》第321条：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外”。若房屋为您单独所有，他人未经您同意出租，属于无权处分；若为共有，其他共有人未经您同意出租，可能构成无权代理或超越代理权限。

租金计算方式：
对方因出租房屋获得的全部租金收益（扣除必要成本，如维修费、税费等），均属于“不当得利”，您有权要求其全额返还。例如：对方收取租客1年租金3万元，实际支出维修费2000元，则您可主张返还2.8万元。

二、若对方行为构成“侵权”，您可主张“赔偿损失”

根据《民法典》第240条：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。他人未经您同意出租房屋，侵犯了您的“收益权”，您有权要求其赔偿因侵权行为导致的损失。

租金计算方式：

1. 若您能证明实际损失：例如您本可自行出租房屋获得更高租金（如市场价4万元/年，对方仅收取3万元），您可主张差额1万元作为赔偿。
   
2. 若无法证明实际损失：法院可能参照对方实际收取的租金标准，判决其赔偿全部租金收益（即按“不当得利”标准处理）。

三、若租客构成“善意取得”，您可能需先向租客主张权利，再向侵权人追偿

根据《民法典》第725条：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。若租客在签订租赁合同时不知对方无权出租（如对方伪造产权证明），且已支付合理租金并实际占有房屋，可能构成“善意取得”。此时：

1. 您需先与租客协商解除合同或确认合同无效（若租客明知对方无权出租）；
   
2. 若租客确属善意，您可能需先向租客主张“占有使用费”（按市场租金标准），再向擅自出租人追偿。

操作建议

1. 收集证据：包括房屋产权证明、对方出租的合同、租金支付记录、租客身份信息等；
   
2. 明确诉求：根据具体情形选择主张“不当得利返还”或“侵权赔偿”；
   
3. 起诉流程：向房屋所在地法院提起民事诉讼，列擅自出租人为被告，必要时可追加租客为第三人。

如有进一步疑问，可直接向我咨询，我会结合您的具体证据和案件细节，提供更精准的法律分析。