厂房物业在符合法定条件并履行相关程序后，可以用于开办养老院。具体分析如下：

1. 土地用途与规划许可
   根据《城乡规划法》及《土地管理法》，厂房物业的土地用途通常为工业用地。若需变更为养老院（属于社会福利设施用地），需向自然资源主管部门申请土地用途变更登记，并取得《建设用地规划许可证》。若厂房所在区域规划已明确允许社会福利设施用地，则变更程序相对简化；若未明确，需通过规划调整程序（如编制控制性详细规划调整方案）获得许可。

2. 建筑安全与消防合规
   厂房原设计用途为工业生产，其建筑结构、消防设施（如疏散通道、防火分区、消防栓系统等）可能不符合养老院的安全标准。根据《建筑设计防火规范》（GB50016）及《养老机构消防安全管理规定》，需委托专业机构对厂房进行消防安全评估，并按照养老机构标准进行改造（如增设独立式烟感报警器、喷淋系统、无障碍设施等）。改造完成后需通过消防验收，取得《建设工程消防验收意见书》。

3. 环保与卫生许可
   养老院需符合《环境保护法》及《公共场所卫生管理条例》要求。若厂房原生产活动涉及污染（如化工、机械加工等），需进行环境修复并取得环保部门出具的《环境影响评价报告表》或《排污许可证》。同时，需向卫生健康主管部门申请卫生许可证，确保餐饮、医疗等区域符合卫生标准。

4. 民政部门备案与登记
   完成上述程序后，需向县级以上民政部门提交《养老机构设立申请书》、场地证明、消防验收文件、卫生许可证等材料，申请养老机构备案。备案通过后，还需根据《民办非企业单位登记管理暂行条例》或《公司登记管理条例》办理法人登记（非营利性机构登记为民办非企业单位，营利性机构登记为公司）。

5. 特殊情形处理
   若厂房位于历史保护建筑或文化街区内，还需遵守《文物保护法》及地方历史建筑保护条例，改造方案需经文物主管部门审批；若厂房为集体建设用地，需符合《土地管理法》第六十三条关于集体经营性建设用地入市的规定，通过公开出让或出租方式取得使用权。

建议行动步骤：

1. 查询厂房所在地的《控制性详细规划》，确认土地用途变更可能性；
   
2. 委托设计院出具改造方案，并同步启动消防、环保评估；
   
3. 向民政部门预沟通备案要求，提前准备材料清单；
   
4. 关注地方性法规（如《XX省养老服务条例》），部分省份对厂房改建养老院有专项补贴或简化程序。
   

如有具体案例或地方政策疑问，可进一步提供细节，我将结合实务经验为您分析。